作為吉林省的省會城市，長春 商業(yè)市場 始終發(fā)展緩慢，從東北四個主要城市的幾組數(shù)據(jù)對比便可窺一斑。一直以來，長春的城市商業(yè)類型以百貨為主， 商業(yè)市場 業(yè)態(tài)豐富度不高，整體市場發(fā)展滯緩。目前，長春市外來商業(yè)開發(fā)運營企業(yè)除萬達擁有一席之地外，其他企業(yè)遲遲未能鋪展，缺乏外來成熟經(jīng)驗與本地市場的融合。
與長春市居民高漲的消費熱情比起來，業(yè)態(tài)豐富度低，同質(zhì)化競爭嚴重，外來企業(yè)少等商業(yè)特征，也使得長春的 商業(yè)市場 總體發(fā)展趨于“內(nèi)向”。
目前，本地商業(yè)企業(yè)占據(jù)了長春的多半壁江山。同時，當?shù)赜薪陌偃f的 商業(yè)市場 以及未來潛在供應(yīng)約五百萬的巨型商業(yè)體量。此外，據(jù)初步統(tǒng)計，長春市目前約有近50萬平方米建成未利用集中商業(yè)物業(yè)。至今仍比較“內(nèi)向”的 商業(yè)市場 ，面對瞬息萬變的商業(yè)格局，“內(nèi)向”的長春商業(yè)該如何突圍，相信無論是在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)還是未來即將發(fā)展的商業(yè)物業(yè)，都需要面臨的艱難抉擇。
據(jù)RET睿意德的統(tǒng)計顯示，目前長春 商業(yè)市場 存量物業(yè)（已營業(yè)，已建成未營業(yè)）的商業(yè)項目以建筑面積在10萬以下的中小型商業(yè)項目為主，且都處于百貨時代的同質(zhì)競爭紅海之中，針對這樣一個市場，不妨從以下幾個層面認真的思考發(fā)展問題。
場所場景：挖掘需求
商業(yè)物業(yè)應(yīng)該注重場所的打造，注重社交功能的提供，同屬亞洲國家的日本，韓國，在這方面能夠給我們提供非常好的成熟經(jīng)驗，日本以峽谷為設(shè)計理念達到的難波公園，韓國樂天世界的屋頂兒童動物園等等，與此同時，國內(nèi)一、二線城市的諸多項目已經(jīng)開始了這種場所化的嘗試。
場所的打造，氛圍的營造涉及到空間的改造和有效租賃面積的浪費，除了有效利于屋頂，室內(nèi)通道，室內(nèi)廣場等非租賃空間外，也需要懂的關(guān)于商業(yè)“舍得經(jīng)濟”的哲學(xué)，商業(yè)場所的打造，雖然舍去了屋頂面積和建造屋頂花園的成本，給消費者一片與自然共生的綠色天地，同時不僅得到了熙攘的人氣，并且提升了高樓層的商業(yè)價值，有舍有得，何樂而不為呢?
小眾細分：避開競爭
有一種觀點認為，集中某一類商業(yè)的“十貨店”比百貨更好，在此過程中，百貨店的營業(yè)形勢發(fā)生變化，不再是單純的賣東西，而是賣服務(wù)，賣信息，賣“事”， 這是這個時代應(yīng)該注重的。中小體量的商業(yè)項目可以更好的承載細分市場的發(fā)展，將某一主題做到極致，如日本的以運動為主題，打造屋頂跑道的QS MALL，上海K11藝術(shù)購物中心以藝術(shù)作為主題，上海浦東嘉里城以部落價值做為突破點，這些項目的小中見大，更加散發(fā)著場所人性化的溫度和對人的敏感度。這些“細分”中，透露的是人文的關(guān)懷，這也正是這些商業(yè)項目之所以讓人趨之若鶩的原因。
業(yè)態(tài)調(diào)整：關(guān)注變化
商業(yè)是一個隨著人的需求不斷調(diào)整變化的過程。譬如，近些年，隨著消費者需求不斷調(diào)整，家庭型及兒童等目的性業(yè)態(tài)成為購物中心消費的新增長點。據(jù)RET睿意德統(tǒng)計2015年全國重點城市兒童業(yè)態(tài)研究發(fā)現(xiàn)，兒童商業(yè)總面積已達到916.1萬平方米，在過去五年間增長達538.8%，兒童業(yè)態(tài)在購物中心占比更是由5%上升至15%。最近三年發(fā)展更是迅猛。最關(guān)鍵的是，兒童業(yè)態(tài)具有強勢的帶動作用，兒童一人可帶動全家三人、五人甚至七人的消費，兒童業(yè)態(tài)的作用不可小覷。隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)達，預(yù)計未來家庭對于兒童重視將有增無減，也因此，在家庭消費集中的地方，應(yīng)重點考慮兒童業(yè)態(tài)的引入。
參考案例：北京尚街購物中心-小而美商業(yè)改造典范
北京尚街購物中心就是一個小型商業(yè)中心改造的典范。在改造之前，該商業(yè)物業(yè)是朝陽區(qū)十里堡的一個兩萬余平的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營不善。在對該項目所處區(qū)域進行分析，根據(jù)其小規(guī)模的體量特征及區(qū)域特點，提取其“社區(qū)”配套這一基因特征，將其定位為社區(qū)型購物中心，加大餐飲和運休閑業(yè)態(tài)比例，提升社區(qū)配套功能，并引入運動奧萊中心，引入多家知名品牌工廠店，將項目提升成為運動品牌折扣的奧萊購物中心，滿足價格敏感的社區(qū)購物人群，品牌替換率接近70%，獲得了良好的市場知名度。
商業(yè)市場 “沒有”的并不等于消費者“沒需求”的，這是一個“從零到一”的突破過程，長春 商業(yè)市場 面臨的“內(nèi)向”危機，也正是機會所在，邁出突破零的一小步，項目就向成功邁出了一大步，當然商業(yè)不僅僅簡單的靜態(tài)業(yè)態(tài)組合，而是一個不斷調(diào)整的動態(tài)過程。
與長春市居民高漲的消費熱情比起來，業(yè)態(tài)豐富度低，同質(zhì)化競爭嚴重，外來企業(yè)少等商業(yè)特征，也使得長春的 商業(yè)市場 總體發(fā)展趨于“內(nèi)向”。
目前，本地商業(yè)企業(yè)占據(jù)了長春的多半壁江山。同時，當?shù)赜薪陌偃f的 商業(yè)市場 以及未來潛在供應(yīng)約五百萬的巨型商業(yè)體量。此外，據(jù)初步統(tǒng)計，長春市目前約有近50萬平方米建成未利用集中商業(yè)物業(yè)。至今仍比較“內(nèi)向”的 商業(yè)市場 ，面對瞬息萬變的商業(yè)格局，“內(nèi)向”的長春商業(yè)該如何突圍，相信無論是在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)還是未來即將發(fā)展的商業(yè)物業(yè)，都需要面臨的艱難抉擇。
據(jù)RET睿意德的統(tǒng)計顯示，目前長春 商業(yè)市場 存量物業(yè)（已營業(yè)，已建成未營業(yè)）的商業(yè)項目以建筑面積在10萬以下的中小型商業(yè)項目為主，且都處于百貨時代的同質(zhì)競爭紅海之中，針對這樣一個市場，不妨從以下幾個層面認真的思考發(fā)展問題。
場所場景：挖掘需求
商業(yè)物業(yè)應(yīng)該注重場所的打造，注重社交功能的提供，同屬亞洲國家的日本，韓國，在這方面能夠給我們提供非常好的成熟經(jīng)驗，日本以峽谷為設(shè)計理念達到的難波公園，韓國樂天世界的屋頂兒童動物園等等，與此同時，國內(nèi)一、二線城市的諸多項目已經(jīng)開始了這種場所化的嘗試。
場所的打造，氛圍的營造涉及到空間的改造和有效租賃面積的浪費，除了有效利于屋頂，室內(nèi)通道，室內(nèi)廣場等非租賃空間外，也需要懂的關(guān)于商業(yè)“舍得經(jīng)濟”的哲學(xué)，商業(yè)場所的打造，雖然舍去了屋頂面積和建造屋頂花園的成本，給消費者一片與自然共生的綠色天地，同時不僅得到了熙攘的人氣，并且提升了高樓層的商業(yè)價值，有舍有得，何樂而不為呢?
小眾細分：避開競爭
有一種觀點認為，集中某一類商業(yè)的“十貨店”比百貨更好，在此過程中，百貨店的營業(yè)形勢發(fā)生變化，不再是單純的賣東西，而是賣服務(wù)，賣信息，賣“事”， 這是這個時代應(yīng)該注重的。中小體量的商業(yè)項目可以更好的承載細分市場的發(fā)展，將某一主題做到極致，如日本的以運動為主題，打造屋頂跑道的QS MALL，上海K11藝術(shù)購物中心以藝術(shù)作為主題，上海浦東嘉里城以部落價值做為突破點，這些項目的小中見大，更加散發(fā)著場所人性化的溫度和對人的敏感度。這些“細分”中，透露的是人文的關(guān)懷，這也正是這些商業(yè)項目之所以讓人趨之若鶩的原因。
業(yè)態(tài)調(diào)整：關(guān)注變化
商業(yè)是一個隨著人的需求不斷調(diào)整變化的過程。譬如，近些年，隨著消費者需求不斷調(diào)整，家庭型及兒童等目的性業(yè)態(tài)成為購物中心消費的新增長點。據(jù)RET睿意德統(tǒng)計2015年全國重點城市兒童業(yè)態(tài)研究發(fā)現(xiàn)，兒童商業(yè)總面積已達到916.1萬平方米，在過去五年間增長達538.8%，兒童業(yè)態(tài)在購物中心占比更是由5%上升至15%。最近三年發(fā)展更是迅猛。最關(guān)鍵的是，兒童業(yè)態(tài)具有強勢的帶動作用，兒童一人可帶動全家三人、五人甚至七人的消費，兒童業(yè)態(tài)的作用不可小覷。隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)達，預(yù)計未來家庭對于兒童重視將有增無減，也因此，在家庭消費集中的地方，應(yīng)重點考慮兒童業(yè)態(tài)的引入。
參考案例：北京尚街購物中心-小而美商業(yè)改造典范
北京尚街購物中心就是一個小型商業(yè)中心改造的典范。在改造之前，該商業(yè)物業(yè)是朝陽區(qū)十里堡的一個兩萬余平的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營不善。在對該項目所處區(qū)域進行分析，根據(jù)其小規(guī)模的體量特征及區(qū)域特點，提取其“社區(qū)”配套這一基因特征，將其定位為社區(qū)型購物中心，加大餐飲和運休閑業(yè)態(tài)比例，提升社區(qū)配套功能，并引入運動奧萊中心，引入多家知名品牌工廠店，將項目提升成為運動品牌折扣的奧萊購物中心，滿足價格敏感的社區(qū)購物人群，品牌替換率接近70%，獲得了良好的市場知名度。
商業(yè)市場 “沒有”的并不等于消費者“沒需求”的，這是一個“從零到一”的突破過程，長春 商業(yè)市場 面臨的“內(nèi)向”危機，也正是機會所在，邁出突破零的一小步，項目就向成功邁出了一大步，當然商業(yè)不僅僅簡單的靜態(tài)業(yè)態(tài)組合，而是一個不斷調(diào)整的動態(tài)過程。
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