連鎖經(jīng)營(yíng)是我國(guó)當(dāng)前發(fā)展經(jīng)濟(jì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略選擇，是商業(yè)企業(yè)尋求規(guī)模效益、構(gòu)筑21世紀(jì)大商業(yè)、大貿(mào)易持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必由之路。我國(guó)連鎖商業(yè)在取得巨大成績(jī)的同時(shí)，也有許多企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。這里固然有很多原因，其中一個(gè)重要的原因是門(mén)店拓展中選址不當(dāng)，導(dǎo)致門(mén)店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。在西方有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“Place一Place一Place”，即選址、選址還是選址，可以說(shuō)零售業(yè)是“地點(diǎn)位置產(chǎn)業(yè)”。有資料表明國(guó)外零售商在開(kāi)設(shè)新店之前，會(huì)花一年左右時(shí)間進(jìn)行立地調(diào)查，其重視程度和嚴(yán)謹(jǐn)性可見(jiàn)一般。而我國(guó)有不少連鎖企業(yè)在門(mén)店開(kāi)設(shè)過(guò)程中僅作一些籠統(tǒng)的可行性分析，不作詳細(xì)的立項(xiàng)調(diào)查，簡(jiǎn)單的模仿國(guó)外企業(yè)的做法，使得新開(kāi)門(mén)店的地址不甚理想，直接影響了門(mén)店的經(jīng)營(yíng)效益和正常運(yùn)行。
1、連鎖企業(yè)新開(kāi)門(mén)店選址過(guò)程中存在的問(wèn)題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經(jīng)驗(yàn)，隨意性較強(qiáng)，考慮的因素也很單一，從而出現(xiàn)選擇的地址不甚理想，影響門(mén)店的預(yù)期利益。
（1）尋找商鋪渠道過(guò)于狹窄
從目前實(shí)際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)來(lái)尋求商鋪。而實(shí)際上，這些租賃信息只占租賃市場(chǎng)很小的一部分。連鎖企業(yè)忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導(dǎo)致掌握的信息不夠全面或者買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，錯(cuò)失了很多好的店鋪和機(jī)會(huì)。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細(xì)分不夠明確
選址過(guò)程中，對(duì)客流量進(jìn)行了調(diào)研，但是對(duì)客流的內(nèi)部細(xì)分不夠明確。客流量沒(méi)有做到細(xì)分，只是大致地了解本店鋪周?chē)目土鳌](méi)有了解客流組成，客流量的大小僅是一個(gè)指標(biāo)，客流量的具體構(gòu)成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標(biāo)顧客。如果對(duì)客流細(xì)分不明確，則不能預(yù)測(cè)在店鋪在日常經(jīng)營(yíng)中進(jìn)入店內(nèi)并有購(gòu)買(mǎi)行為的顧客的數(shù)量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導(dǎo)致該店在正式營(yíng)業(yè)后會(huì)面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優(yōu)劣不會(huì)一成不變，而會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)改變，例如遇到市政規(guī)劃變動(dòng)、新寫(xiě)字樓的進(jìn)出、學(xué)校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來(lái)處于一個(gè)商業(yè)中心，企業(yè)花了不少的資金租下店鋪，開(kāi)設(shè)新門(mén)店。后來(lái)由于城市規(guī)劃的調(diào)整，很多寫(xiě)字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區(qū)從商業(yè)中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門(mén)店的正常經(jīng)營(yíng)。
（4）店鋪?zhàn)饨疬^(guò)高，門(mén)店經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)加重
一般來(lái)講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業(yè)為了獲得好的店鋪，往往會(huì)不惜重金，但由于商店業(yè)態(tài)的差異，黃金地段的店鋪不一定會(huì)帶來(lái)黃金效益，或者其較好的銷(xiāo)售額也無(wú)法消化其高額的店鋪?zhàn)饨稹Ｈ缒尺B鎖便利店，在某商業(yè)中心地段租下一個(gè)店鋪，月租金加其他費(fèi)用大概在3萬(wàn)左右，而此店的月?tīng)I(yíng)業(yè)額卻只有在5萬(wàn)左右，增加了門(mén)店的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，降低了其效益水平。
2、連鎖企業(yè)新開(kāi)門(mén)店選址的策略分析
連鎖企業(yè)在店鋪的選址上，應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)，著眼于商鋪擁有的商圈、購(gòu)買(mǎi)力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開(kāi)渠道尋找商鋪
（上接第45頁(yè)）在商鋪市場(chǎng)上有一個(gè)“二八”法則，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開(kāi)店之后，連鎖企業(yè)一定要在尋找商鋪上廣開(kāi)渠道，除了利用傳統(tǒng)形式，還應(yīng)利用各種方式，甚至還應(yīng)留意街上店鋪貼有的店鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎獾茸謽樱ㄟ^(guò)這樣交易的數(shù)量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀(guān)地觀(guān)察到商鋪周?chē)沫h(huán)境。所以我們?cè)趯で笊啼伒臅r(shí)候應(yīng)該通過(guò)盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周?chē)娜肆髁浚忠P(guān)注客流的構(gòu)成
商鋪選址一定要注意周?chē)娜肆髁俊⒔煌顩r以及周?chē)用窈蛦挝坏那闆r。對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，千萬(wàn)不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時(shí)，還應(yīng)特別研究門(mén)店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標(biāo)顧客，它直接連系著門(mén)店的業(yè)績(jī)，應(yīng)分析更詳細(xì)一點(diǎn)。
（3）選址要和城市發(fā)展規(guī)劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會(huì)一直賺錢(qián)，因此開(kāi)店前重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周?chē)丝趧?dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線(xiàn)范圍。進(jìn)入紅線(xiàn)的，堅(jiān)決不碰。因?yàn)橛袝r(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪?zhàn)饨?br />
目前，由于城市店鋪?zhàn)饨鹌毡樘岣撸畮灼椒矫椎男∩啼佊捎诳們r(jià)較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，我們可以通過(guò)和其他需要商鋪的公司以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，來(lái)減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢(shì)，客流量最多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿ΑＫ裕髽I(yè)在決定店鋪的時(shí)候，一定要根據(jù)自己本身的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)大量的科學(xué)數(shù)據(jù)去分析和判斷，才能為新開(kāi)的門(mén)店選擇一個(gè)合適的地址。
1、連鎖企業(yè)新開(kāi)門(mén)店選址過(guò)程中存在的問(wèn)題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經(jīng)驗(yàn)，隨意性較強(qiáng)，考慮的因素也很單一，從而出現(xiàn)選擇的地址不甚理想，影響門(mén)店的預(yù)期利益。
（1）尋找商鋪渠道過(guò)于狹窄
從目前實(shí)際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)來(lái)尋求商鋪。而實(shí)際上，這些租賃信息只占租賃市場(chǎng)很小的一部分。連鎖企業(yè)忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導(dǎo)致掌握的信息不夠全面或者買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，錯(cuò)失了很多好的店鋪和機(jī)會(huì)。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細(xì)分不夠明確
選址過(guò)程中，對(duì)客流量進(jìn)行了調(diào)研，但是對(duì)客流的內(nèi)部細(xì)分不夠明確。客流量沒(méi)有做到細(xì)分，只是大致地了解本店鋪周?chē)目土鳌](méi)有了解客流組成，客流量的大小僅是一個(gè)指標(biāo)，客流量的具體構(gòu)成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標(biāo)顧客。如果對(duì)客流細(xì)分不明確，則不能預(yù)測(cè)在店鋪在日常經(jīng)營(yíng)中進(jìn)入店內(nèi)并有購(gòu)買(mǎi)行為的顧客的數(shù)量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導(dǎo)致該店在正式營(yíng)業(yè)后會(huì)面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優(yōu)劣不會(huì)一成不變，而會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)改變，例如遇到市政規(guī)劃變動(dòng)、新寫(xiě)字樓的進(jìn)出、學(xué)校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來(lái)處于一個(gè)商業(yè)中心，企業(yè)花了不少的資金租下店鋪，開(kāi)設(shè)新門(mén)店。后來(lái)由于城市規(guī)劃的調(diào)整，很多寫(xiě)字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區(qū)從商業(yè)中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門(mén)店的正常經(jīng)營(yíng)。
（4）店鋪?zhàn)饨疬^(guò)高，門(mén)店經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)加重
一般來(lái)講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業(yè)為了獲得好的店鋪，往往會(huì)不惜重金，但由于商店業(yè)態(tài)的差異，黃金地段的店鋪不一定會(huì)帶來(lái)黃金效益，或者其較好的銷(xiāo)售額也無(wú)法消化其高額的店鋪?zhàn)饨稹Ｈ缒尺B鎖便利店，在某商業(yè)中心地段租下一個(gè)店鋪，月租金加其他費(fèi)用大概在3萬(wàn)左右，而此店的月?tīng)I(yíng)業(yè)額卻只有在5萬(wàn)左右，增加了門(mén)店的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，降低了其效益水平。
2、連鎖企業(yè)新開(kāi)門(mén)店選址的策略分析
連鎖企業(yè)在店鋪的選址上，應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)，著眼于商鋪擁有的商圈、購(gòu)買(mǎi)力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開(kāi)渠道尋找商鋪
（上接第45頁(yè)）在商鋪市場(chǎng)上有一個(gè)“二八”法則，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開(kāi)店之后，連鎖企業(yè)一定要在尋找商鋪上廣開(kāi)渠道，除了利用傳統(tǒng)形式，還應(yīng)利用各種方式，甚至還應(yīng)留意街上店鋪貼有的店鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎獾茸謽樱ㄟ^(guò)這樣交易的數(shù)量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀(guān)地觀(guān)察到商鋪周?chē)沫h(huán)境。所以我們?cè)趯で笊啼伒臅r(shí)候應(yīng)該通過(guò)盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周?chē)娜肆髁浚忠P(guān)注客流的構(gòu)成
商鋪選址一定要注意周?chē)娜肆髁俊⒔煌顩r以及周?chē)用窈蛦挝坏那闆r。對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，千萬(wàn)不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時(shí)，還應(yīng)特別研究門(mén)店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標(biāo)顧客，它直接連系著門(mén)店的業(yè)績(jī)，應(yīng)分析更詳細(xì)一點(diǎn)。
（3）選址要和城市發(fā)展規(guī)劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會(huì)一直賺錢(qián)，因此開(kāi)店前重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周?chē)丝趧?dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線(xiàn)范圍。進(jìn)入紅線(xiàn)的，堅(jiān)決不碰。因?yàn)橛袝r(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪?zhàn)饨?br />
目前，由于城市店鋪?zhàn)饨鹌毡樘岣撸畮灼椒矫椎男∩啼佊捎诳們r(jià)較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，我們可以通過(guò)和其他需要商鋪的公司以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，來(lái)減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢(shì)，客流量最多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿ΑＫ裕髽I(yè)在決定店鋪的時(shí)候，一定要根據(jù)自己本身的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)大量的科學(xué)數(shù)據(jù)去分析和判斷，才能為新開(kāi)的門(mén)店選擇一個(gè)合適的地址。
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