一、連鎖企業(yè) 選址 困惑
眾所周知， 選址 是連鎖門店成功關鍵的因素，業(yè)內有句名言：“門店最重要的是什么，第一是 選址 ，第二是 選址 ，第三還是 選址 ”，可見 選址 對于連鎖企業(yè)的重要性。成功的 選址 系統(tǒng)是連鎖企業(yè)核心競爭力之一，但受專業(yè)及經(jīng)驗限制，國內連鎖企業(yè)在 選址 的成功率上一直不高，通過咨詢及接觸，我們總結多數(shù)連鎖企業(yè)在 選址 主要存在以下三個層面的困惑：
1. 選址 憑感覺，沒有科學依據(jù)，風險非常大
2.成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預測，導致決策失敗
3.缺少系統(tǒng)和規(guī)范， 選址 成為擴張時最大難題
第一種 選址 憑感覺的情況常出現(xiàn)中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗和直覺來判斷店址，往往說不清楚道不明白，成敗多歸咎風水問題，說起自身 選址 經(jīng)驗，多半是有緣或有感覺，沒有科學依據(jù)，風險非常大；
第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的 選址 標準和經(jīng)驗，也注重有策略 選址 ，占據(jù)有利位置，但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時如不能準確預測投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤率，將導致門店經(jīng)營失敗。另有一種類型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開強勢競爭實現(xiàn)“農村包圍城市”策略，選擇次商圈進行布點，也常因不能科學、準確的預測商圈成熟時機而淪為填坑或為人作嫁的下場，
連鎖業(yè)必須進行快速擴張，以此來降低運營成本，連鎖企業(yè)在進入規(guī)模擴張時常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善 選址 標準及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開店 選址 ，人員分身乏術，找不到想要店址，盲目“掃街”，擴張計劃不得不一再延遲， 選址 最終成為擴張戰(zhàn)略最大阻礙。
二、解決辦法
跨國連鎖巨頭們用數(shù)十年形成了一套十分科學、嚴謹?shù)?選址 系統(tǒng)，對企業(yè)發(fā)展起到重要作用，我們的企業(yè)可不可能快速形成自己一套系統(tǒng)的方法呢？基于對中國連鎖的研究和咨詢，我們總結出了一套科學的方法分六步構建 選址 系統(tǒng)，關鍵由模式（Model）、模型（Matrix）、要素（Momentum）、調整（Modulate）、手冊（Manual）、完善（Maturity）組成，簡稱 選址 6M模型。
一般連鎖企業(yè)可依據(jù)此六步法從無到有構建自己的 選址 系統(tǒng)，以解決連鎖 選址 和拓展的難題，提高加盟商對總部忠誠，獲得穩(wěn)健及快速的發(fā)展，以下簡要介紹一下 選址 6M模型的主要步驟和方法：
1、 商業(yè)模式選型及經(jīng)驗總結
通過市場調查，了解消費者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型（參見《連鎖商業(yè)模式選型方法》一文），對消費者行為方式的分析，有助于確定 選址 定位，同時可采取問卷調查、專家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷商）以往 選址 成功經(jīng)驗，為 選址 提供準確的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。
2、建立 選址 理論模型
根據(jù)商業(yè)模式及現(xiàn)有 選址 理論推導，總結與概括出 選址 模型，明確 選址 信息收集約束條件，如簡便性、成本、科學性等，確定模型的使用范圍，找出可以量化評價及成本較低的采用指標體系及采集辦法，簡化 選址 所需的數(shù)據(jù)。
3、確定要素指標及權重
此步驟重點是通過商業(yè)模式應用層次分析法確定關鍵要素及二級要素，建立 選址 模型，并應用專家評分法，將定性分析轉化為定量分析，確定各個重素權重，分解重要維度為可操作化的評分標準，就可開發(fā)相應的評估表，如商圈及競爭條件表、社區(qū)情況表、租賃評估表、綜合評估表等，以此建立數(shù)學模型及軟件模型。
4、基于WHAT－IF驗證及指標調整
此步驟重點是試用模型，建立 選址 檢驗計劃及數(shù)據(jù)庫，通過實際測試，與歷史數(shù)據(jù)建立回歸方程，再通過軟件模型校正指標效度，采用模擬計算的方法解決不同要素權重設計方案對 選址 總評的影響，形成使用的權重及參數(shù)調整表。有了準確的店址的評估標準、權重和一些成功案例，我們可以完善店址的評估工具表格，成為我們進行連鎖經(jīng)營店址評估的標準化工具，詳細參見《基于What－if的 選址 模型設計》
5、形成 選址 手冊及審核制度
此步驟重點是將 選址 評估的標準化流程、規(guī)范及表單結合，將形成或升級 選址 手冊，成為 選址 標準化管理的基礎，強化總部控制，同時要求不斷收錄 選址 案例，提供不同區(qū)域 選址 人員經(jīng)驗復制。
6、流程執(zhí)行及 選址 數(shù)據(jù)庫完善
持續(xù)進行執(zhí)行流程與檢查，根據(jù)戰(zhàn)略目標提前收集及更新 選址 所需數(shù)據(jù)，完善 選址 數(shù)據(jù)庫，在此基礎上可進行 選址 軟件設計開發(fā)，不斷提高 選址 效率及準確性，形成總部獨有的知識專利。
連鎖企業(yè)競爭如下圍棋，講究謀局布局，“一子落錯，滿局皆輸”，要在 選址 布局上為未來競爭打好基礎，同時現(xiàn)代成功連鎖企業(yè) 選址 思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“ 選址 ”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質的店址處于相對稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動提前對城市進行全面布點分析，把優(yōu)質的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內，隨時觀察，找準時機進入，先發(fā)制人。
如何謀局布局，如何做好店址調研和儲備，用什么策略拿到想要的店面，這就要求企業(yè)的掌舵人著眼于大市場、大格局、大系統(tǒng)，及早建立科學的 選址 系統(tǒng)，掌握連鎖企業(yè) 選址 成功密碼。應用6M構建科學的 選址 系統(tǒng)是布局致勝的“王者之道”，可應用于戰(zhàn)略位置選擇，應用于 選址 與搶址，應用于成熟商圈選擇，應用于門店并購與直營化改造時價值等評估。
眾所周知， 選址 是連鎖門店成功關鍵的因素，業(yè)內有句名言：“門店最重要的是什么，第一是 選址 ，第二是 選址 ，第三還是 選址 ”，可見 選址 對于連鎖企業(yè)的重要性。成功的 選址 系統(tǒng)是連鎖企業(yè)核心競爭力之一，但受專業(yè)及經(jīng)驗限制，國內連鎖企業(yè)在 選址 的成功率上一直不高，通過咨詢及接觸，我們總結多數(shù)連鎖企業(yè)在 選址 主要存在以下三個層面的困惑：
1. 選址 憑感覺，沒有科學依據(jù)，風險非常大
2.成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預測，導致決策失敗
3.缺少系統(tǒng)和規(guī)范， 選址 成為擴張時最大難題
第一種 選址 憑感覺的情況常出現(xiàn)中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗和直覺來判斷店址，往往說不清楚道不明白，成敗多歸咎風水問題，說起自身 選址 經(jīng)驗，多半是有緣或有感覺，沒有科學依據(jù)，風險非常大；
第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的 選址 標準和經(jīng)驗，也注重有策略 選址 ，占據(jù)有利位置，但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時如不能準確預測投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤率，將導致門店經(jīng)營失敗。另有一種類型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開強勢競爭實現(xiàn)“農村包圍城市”策略，選擇次商圈進行布點，也常因不能科學、準確的預測商圈成熟時機而淪為填坑或為人作嫁的下場，
連鎖業(yè)必須進行快速擴張，以此來降低運營成本，連鎖企業(yè)在進入規(guī)模擴張時常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善 選址 標準及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開店 選址 ，人員分身乏術，找不到想要店址，盲目“掃街”，擴張計劃不得不一再延遲， 選址 最終成為擴張戰(zhàn)略最大阻礙。
二、解決辦法
跨國連鎖巨頭們用數(shù)十年形成了一套十分科學、嚴謹?shù)?選址 系統(tǒng)，對企業(yè)發(fā)展起到重要作用，我們的企業(yè)可不可能快速形成自己一套系統(tǒng)的方法呢？基于對中國連鎖的研究和咨詢，我們總結出了一套科學的方法分六步構建 選址 系統(tǒng)，關鍵由模式（Model）、模型（Matrix）、要素（Momentum）、調整（Modulate）、手冊（Manual）、完善（Maturity）組成，簡稱 選址 6M模型。
一般連鎖企業(yè)可依據(jù)此六步法從無到有構建自己的 選址 系統(tǒng)，以解決連鎖 選址 和拓展的難題，提高加盟商對總部忠誠，獲得穩(wěn)健及快速的發(fā)展，以下簡要介紹一下 選址 6M模型的主要步驟和方法：
1、 商業(yè)模式選型及經(jīng)驗總結
通過市場調查，了解消費者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型（參見《連鎖商業(yè)模式選型方法》一文），對消費者行為方式的分析，有助于確定 選址 定位，同時可采取問卷調查、專家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷商）以往 選址 成功經(jīng)驗，為 選址 提供準確的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。
2、建立 選址 理論模型
根據(jù)商業(yè)模式及現(xiàn)有 選址 理論推導，總結與概括出 選址 模型，明確 選址 信息收集約束條件，如簡便性、成本、科學性等，確定模型的使用范圍，找出可以量化評價及成本較低的采用指標體系及采集辦法，簡化 選址 所需的數(shù)據(jù)。
3、確定要素指標及權重
此步驟重點是通過商業(yè)模式應用層次分析法確定關鍵要素及二級要素，建立 選址 模型，并應用專家評分法，將定性分析轉化為定量分析，確定各個重素權重，分解重要維度為可操作化的評分標準，就可開發(fā)相應的評估表，如商圈及競爭條件表、社區(qū)情況表、租賃評估表、綜合評估表等，以此建立數(shù)學模型及軟件模型。
4、基于WHAT－IF驗證及指標調整
此步驟重點是試用模型，建立 選址 檢驗計劃及數(shù)據(jù)庫，通過實際測試，與歷史數(shù)據(jù)建立回歸方程，再通過軟件模型校正指標效度，采用模擬計算的方法解決不同要素權重設計方案對 選址 總評的影響，形成使用的權重及參數(shù)調整表。有了準確的店址的評估標準、權重和一些成功案例，我們可以完善店址的評估工具表格，成為我們進行連鎖經(jīng)營店址評估的標準化工具，詳細參見《基于What－if的 選址 模型設計》
5、形成 選址 手冊及審核制度
此步驟重點是將 選址 評估的標準化流程、規(guī)范及表單結合，將形成或升級 選址 手冊，成為 選址 標準化管理的基礎，強化總部控制，同時要求不斷收錄 選址 案例，提供不同區(qū)域 選址 人員經(jīng)驗復制。
6、流程執(zhí)行及 選址 數(shù)據(jù)庫完善
持續(xù)進行執(zhí)行流程與檢查，根據(jù)戰(zhàn)略目標提前收集及更新 選址 所需數(shù)據(jù)，完善 選址 數(shù)據(jù)庫，在此基礎上可進行 選址 軟件設計開發(fā)，不斷提高 選址 效率及準確性，形成總部獨有的知識專利。
連鎖企業(yè)競爭如下圍棋，講究謀局布局，“一子落錯，滿局皆輸”，要在 選址 布局上為未來競爭打好基礎，同時現(xiàn)代成功連鎖企業(yè) 選址 思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“ 選址 ”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質的店址處于相對稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動提前對城市進行全面布點分析，把優(yōu)質的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內，隨時觀察，找準時機進入，先發(fā)制人。
如何謀局布局，如何做好店址調研和儲備，用什么策略拿到想要的店面，這就要求企業(yè)的掌舵人著眼于大市場、大格局、大系統(tǒng)，及早建立科學的 選址 系統(tǒng)，掌握連鎖企業(yè) 選址 成功密碼。應用6M構建科學的 選址 系統(tǒng)是布局致勝的“王者之道”，可應用于戰(zhàn)略位置選擇，應用于 選址 與搶址，應用于成熟商圈選擇，應用于門店并購與直營化改造時價值等評估。
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本文來源： 連鎖企業(yè)怎樣成功選址
