歷經(jīng)與萬科16年的恩怨情仇后， 華潤 集團最終在年初選擇完全退出，即便心有不甘，但這家央企仍然擁有一個可以完全自主且日益做大的地產(chǎn)平臺—— 華潤 置地。
過去一年中， 華潤 置地在房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣的大環(huán)境下實現(xiàn)突破，銷售規(guī)模首次邁過千億，位居全國房企第十位。今后在 華潤 集團心無旁騖的支持下，這家房企有望在更加激烈的市場競爭中進一步壯大。
與大多數(shù)房企一樣， 華潤 置地1月份也召開了一次全面工作會議，并在內(nèi)部發(fā)布了一份《 華潤 置地2017年商業(yè)計劃書》。在界面新聞拿到的這份計劃書中， 華潤 置地除對過去一年的工作進行總結(jié)外，還重點審視了自己與恒大、萬科等龍頭房企之間的差距。
2016年， 華潤 置地預(yù)計實現(xiàn)簽約額1080億元，同比增長26.8%，高出它們自己預(yù)算13.7%，并首次突破千億；預(yù)計實現(xiàn)營業(yè)額1089億港元（約合964.4億元人民幣），低于預(yù)算5.4%；股東應(yīng)占溢利（不含評估增值）156億港元（約合138.3億元人民幣），超預(yù)算11.2%。
得益于過去一年核心城市房價普漲， 華潤 置地2016年的毛利率及核心凈利潤率分別達(dá)到34.6%及14.3%，均位于行業(yè)前列，其核心ROE預(yù)計為13.4%，也優(yōu)于標(biāo)桿企業(yè)平均12.9%的水平，整體盈利能力僅次于中海、萬科和萬達(dá)，但高于恒大、保利和碧桂園等同行。
作為擁有央企背景的香港藍(lán)籌股，同時在 華潤 集團的信用背書，以及過去一年整體流動性寬松的背景下， 華潤 置地在資本市場的表現(xiàn)也不錯。
通過多種融資渠道控制外幣有息負(fù)債余額后， 華潤 置地2016年末的外幣負(fù)債余額相比年初下降至248億港元（約合220億元人民幣），整體外幣有息負(fù)債占比也從2012年末的73%高位，降至三成左右。這在如今人民幣貶值的趨勢下，對避免更多的匯兌損失有積極意義。
華潤 置地在2016年還通過提前償還短期貸款155億港元（約合137.4億元人民幣）、不提高利率情況下延長貸款期限等方式主動調(diào)整負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，將今年到期的外部有息負(fù)債降至95億港元（約合84.2億元人民幣），2018年和2019年到期的外部有息負(fù)債均不高于180億港元（約合160億元人民幣），有效管理了流動性風(fēng)險。
這一系列的資本運作后，2016年 華潤 置地的加權(quán)平均融資成本也由4.63%降低至4.17%，這與如今國內(nèi)房貸商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的85折相當(dāng)，繼續(xù)保持全行業(yè)最低水平。如果按照其去年底總有息負(fù)債806億元測算，融資成本的降低可以節(jié)省利息支出3.71億港元（約合3.29億元人民幣）。
過去的一年中，去庫存依然是所有房企最重視的事情。 華潤 置地也抓住市場機遇，累計去化庫存資源575億元，整體去化率為55%。其中一線、二線及三線城市去化率分別為67%、49%及43%。但與所有房企一樣，商業(yè)產(chǎn)品仍然有待進一步去化，去年這類產(chǎn)品的去化率只有三成左右。
盡管實現(xiàn)了史上最好一年的業(yè)績，但去年國慶期間核心城市重啟調(diào)控，還是對 華潤 置地產(chǎn)生了較大影響，限制了其銷售規(guī)模進一步提升。
其中原定于去年10月底開盤的深圳 華潤 前海中心因政府限價未取得預(yù)售證，導(dǎo)致全年無銷售，最終預(yù)算銷售額缺口高達(dá)50.62億元；廣州 華潤 天合與北京昆侖域兩個項目也因類似的原因造成預(yù)算銷售額缺口21.79億元；深圳 華潤 城則因新政后客戶失去購房資格和首付提高，造成客戶損失近160批。
基于對今年樓市調(diào)控政策仍將從緊，以及部分熱點城市房價上漲將不排除繼續(xù)政策加碼的預(yù)判， 華潤 置地將2017年的簽約額預(yù)算為1152億元，同比僅增長7%，股東應(yīng)占溢利（不含評估增值）預(yù)算為149億元，同比也僅增長7.7%，表現(xiàn)出極為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
在今年的業(yè)績預(yù)算中， 華潤 置地將有七成的業(yè)績來源集中在20個受調(diào)控城市內(nèi)，全年業(yè)績實現(xiàn)將面臨巨大挑戰(zhàn)。為此它們在今年一季度調(diào)整了銷售策略，要提前“搶收”，并將一季度的銷售目標(biāo)由181億元大幅調(diào)高至450億元。
華潤 置地為此指定的銷售策略是——一線城市持銷項目應(yīng)保證利潤，不應(yīng)降價，保證稀缺項目價值的充分實現(xiàn)；貨值大或未來供應(yīng)預(yù)計較大的，應(yīng)主動調(diào)價走量，搶占市場，市場向好的時候也應(yīng)及時調(diào)價；抓重點、攻難點，嘗試改變產(chǎn)品性質(zhì)，在必要時采取降價等策略。
華潤 置地還列出了7個簽約預(yù)算要在30億元以上的重點項目，最高的三個項目均位于深圳，總簽約預(yù)算近160億元，其中 華潤 前海中心的預(yù)算簽約額為73.8億元， 華潤 城45.4億元，深圳灣悅府40.5億元。
今年最主要的三個項目都在深圳，凸顯出這個市場對 華潤 置地的重要性。而作為 華潤 集團在內(nèi)地的總部所在地，深圳對它們而言更是意義重大。2016年， 華潤 置地就通過集團的影響力中標(biāo)多個深圳政府代建項目，總建面超過160萬平方米，總投資超過65億元，代建費為3%。
這些代建項目大多位于 華潤 集團內(nèi)地總部所在的南山區(qū)。去年6月， 華潤 集團還與深圳南山區(qū)簽訂合作協(xié)議，期望向政府爭取深圳后海片區(qū)2.5平方公里的運營權(quán)。
但在萬科股權(quán)一役中， 華潤 集團卻與深圳市政府的關(guān)系出現(xiàn)了裂痕。一位接近 華潤 集團的人士告訴界面新聞，因為在萬科事件中的反復(fù)立場， 華潤 集團因此開罪了深圳市政府，去年福田中心區(qū)一塊勢在必得的土地，最終被政府強行內(nèi)定給了招商局集團， 華潤 集團最近都在極力修復(fù)與深圳市政府的關(guān)系。
跨越千億規(guī)模后， 華潤 置地也在內(nèi)部極力反思自身的發(fā)展情況。最近5年，標(biāo)桿房企的簽約額復(fù)合增長率為32%，但期內(nèi)它們的簽約額復(fù)合增長率僅為23%，增長相對偏慢，與行業(yè)標(biāo)桿的差距也日益拉大。
其中最主要的一項原因，是 華潤 置地這幾年的拿地規(guī)模持續(xù)落后于標(biāo)桿房企。從2012年至今，它們累計買地金額為1354億元，僅略高于同期日益保守的龍湖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于恒大、碧桂園、融創(chuàng)等積極房企，土地儲備補充力度偏弱直接導(dǎo)致 華潤 置地的簽約額增長乏力。
央企先天的決策繁瑣和限制較多，是 華潤 置地拿地落后的根源所在。每年 華潤 置地買地的預(yù)算是基于經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、以及 華潤 集團和信用評級資本結(jié)構(gòu)約束下，可支持的融資空間而確定，受這些財務(wù)約束影響，它們每年的投資預(yù)算金額相對有限。
在 華潤 集團47%的總有息負(fù)債率和穆迪40%的凈有息負(fù)債率約束下， 華潤 置地2014年至2016年的預(yù)算買地空間分別僅為151億元、132億元和322億元。雖然它們自身通過公開市場配售、項目股權(quán)合作、供應(yīng)鏈延付等措施爭取了一定空間，但最終在受限的資本結(jié)構(gòu)約束下，買地金額也只分別達(dá)到222億元、294億元和472億元，有限的年度買地預(yù)算也導(dǎo)致它們長期以來在投地決策時偏謹(jǐn)慎，從而遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于投資決策靈活的房企。
基于這些嚴(yán)格的財務(wù)約束， 華潤 置地在滿足 華潤 集團內(nèi)部指標(biāo)和外部信用評級機構(gòu)評級要求的前提下，今年財務(wù)能力可支持的投資預(yù)算上限為400億元。這一規(guī)模，在一線房企中仍然相對偏少。
但如果 華潤 集團能放寬總有息負(fù)債率指標(biāo)至50%，或者降低穆迪信用評級至BBB，則它們今年的投資預(yù)算上限可增加到550億元至800億元。在如今更為激烈的土地市場競爭中，這個規(guī)模投資才有一定競爭力。
對多變的市場預(yù)判失誤，也是 華潤 置地認(rèn)為增長落后的原因。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)政策多變，市場波動加劇，但 華潤 置地對行業(yè)周期及城市化規(guī)律把握不夠深入，對市場風(fēng)險和機會的識別能力不足，對行業(yè)變化沒能作出快速的反應(yīng)，也錯失了較多加快發(fā)展的機會。
如今的市場環(huán)境下，高負(fù)債、高杠桿戰(zhàn)略仍然奏效，堅持這一戰(zhàn)略房企的簽約額增長率與總有息負(fù)債率整體上呈現(xiàn)出正相關(guān)特征。恒大、碧桂園及融創(chuàng)等房企雖然負(fù)債率較高，但借助于此輪城市樓市回暖機遇，簽約額實現(xiàn)較為理想，增速也顯著高于同行，與 華潤 置地的低負(fù)債率、低簽約額增長形成了鮮明對比。
目前 華潤 置地41.4%的總有息負(fù)債率在標(biāo)桿房企中僅高于中海，雖然安全，但確實限制了規(guī)模進一步增長。最近5年， 華潤 置地的簽約額復(fù)合增長率僅高于保利，嚴(yán)格的資本結(jié)構(gòu)約束影響了它們的規(guī)模發(fā)展。
認(rèn)識到投資能力不足和差距后， 華潤 置地也極力希望在當(dāng)前行業(yè)整合階段，鑒于如今較緊張的財務(wù)約束下增長動能落后、高資金需求，建議 華潤 集團能適當(dāng)放松對它們的財務(wù)約束要求，并審視其當(dāng)前的目標(biāo)評級和回報要求。
華潤 置地還希望 華潤 集團通過其影響力，能夠幫助它們推動更多的地方國企及央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合重組的機會。2016年， 華潤 置地已經(jīng)戰(zhàn)略入股中華企業(yè)，有望借此提高上海市場占有率，未來也有機會獲取A股平臺進行資本運作。
央企的身份，在給予 華潤 置地天然的融資、財務(wù)優(yōu)勢外，一定程度也限制了其決策靈活性。如何兼顧這些先天利好與限制，同時 華潤 集團在全面退出萬科后，今后能否給予其更多實際支持，將成為接下來 華潤 置地能否進一步做大的關(guān)鍵因素。
過去一年中， 華潤 置地在房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣的大環(huán)境下實現(xiàn)突破，銷售規(guī)模首次邁過千億，位居全國房企第十位。今后在 華潤 集團心無旁騖的支持下，這家房企有望在更加激烈的市場競爭中進一步壯大。
與大多數(shù)房企一樣， 華潤 置地1月份也召開了一次全面工作會議，并在內(nèi)部發(fā)布了一份《 華潤 置地2017年商業(yè)計劃書》。在界面新聞拿到的這份計劃書中， 華潤 置地除對過去一年的工作進行總結(jié)外，還重點審視了自己與恒大、萬科等龍頭房企之間的差距。
2016年， 華潤 置地預(yù)計實現(xiàn)簽約額1080億元，同比增長26.8%，高出它們自己預(yù)算13.7%，并首次突破千億；預(yù)計實現(xiàn)營業(yè)額1089億港元（約合964.4億元人民幣），低于預(yù)算5.4%；股東應(yīng)占溢利（不含評估增值）156億港元（約合138.3億元人民幣），超預(yù)算11.2%。
得益于過去一年核心城市房價普漲， 華潤 置地2016年的毛利率及核心凈利潤率分別達(dá)到34.6%及14.3%，均位于行業(yè)前列，其核心ROE預(yù)計為13.4%，也優(yōu)于標(biāo)桿企業(yè)平均12.9%的水平，整體盈利能力僅次于中海、萬科和萬達(dá)，但高于恒大、保利和碧桂園等同行。
作為擁有央企背景的香港藍(lán)籌股，同時在 華潤 集團的信用背書，以及過去一年整體流動性寬松的背景下， 華潤 置地在資本市場的表現(xiàn)也不錯。
通過多種融資渠道控制外幣有息負(fù)債余額后， 華潤 置地2016年末的外幣負(fù)債余額相比年初下降至248億港元（約合220億元人民幣），整體外幣有息負(fù)債占比也從2012年末的73%高位，降至三成左右。這在如今人民幣貶值的趨勢下，對避免更多的匯兌損失有積極意義。
華潤 置地在2016年還通過提前償還短期貸款155億港元（約合137.4億元人民幣）、不提高利率情況下延長貸款期限等方式主動調(diào)整負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，將今年到期的外部有息負(fù)債降至95億港元（約合84.2億元人民幣），2018年和2019年到期的外部有息負(fù)債均不高于180億港元（約合160億元人民幣），有效管理了流動性風(fēng)險。
這一系列的資本運作后，2016年 華潤 置地的加權(quán)平均融資成本也由4.63%降低至4.17%，這與如今國內(nèi)房貸商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的85折相當(dāng)，繼續(xù)保持全行業(yè)最低水平。如果按照其去年底總有息負(fù)債806億元測算，融資成本的降低可以節(jié)省利息支出3.71億港元（約合3.29億元人民幣）。
過去的一年中，去庫存依然是所有房企最重視的事情。 華潤 置地也抓住市場機遇，累計去化庫存資源575億元，整體去化率為55%。其中一線、二線及三線城市去化率分別為67%、49%及43%。但與所有房企一樣，商業(yè)產(chǎn)品仍然有待進一步去化，去年這類產(chǎn)品的去化率只有三成左右。
盡管實現(xiàn)了史上最好一年的業(yè)績，但去年國慶期間核心城市重啟調(diào)控，還是對 華潤 置地產(chǎn)生了較大影響，限制了其銷售規(guī)模進一步提升。
其中原定于去年10月底開盤的深圳 華潤 前海中心因政府限價未取得預(yù)售證，導(dǎo)致全年無銷售，最終預(yù)算銷售額缺口高達(dá)50.62億元；廣州 華潤 天合與北京昆侖域兩個項目也因類似的原因造成預(yù)算銷售額缺口21.79億元；深圳 華潤 城則因新政后客戶失去購房資格和首付提高，造成客戶損失近160批。
基于對今年樓市調(diào)控政策仍將從緊，以及部分熱點城市房價上漲將不排除繼續(xù)政策加碼的預(yù)判， 華潤 置地將2017年的簽約額預(yù)算為1152億元，同比僅增長7%，股東應(yīng)占溢利（不含評估增值）預(yù)算為149億元，同比也僅增長7.7%，表現(xiàn)出極為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
在今年的業(yè)績預(yù)算中， 華潤 置地將有七成的業(yè)績來源集中在20個受調(diào)控城市內(nèi)，全年業(yè)績實現(xiàn)將面臨巨大挑戰(zhàn)。為此它們在今年一季度調(diào)整了銷售策略，要提前“搶收”，并將一季度的銷售目標(biāo)由181億元大幅調(diào)高至450億元。
華潤 置地為此指定的銷售策略是——一線城市持銷項目應(yīng)保證利潤，不應(yīng)降價，保證稀缺項目價值的充分實現(xiàn)；貨值大或未來供應(yīng)預(yù)計較大的，應(yīng)主動調(diào)價走量，搶占市場，市場向好的時候也應(yīng)及時調(diào)價；抓重點、攻難點，嘗試改變產(chǎn)品性質(zhì)，在必要時采取降價等策略。
華潤 置地還列出了7個簽約預(yù)算要在30億元以上的重點項目，最高的三個項目均位于深圳，總簽約預(yù)算近160億元，其中 華潤 前海中心的預(yù)算簽約額為73.8億元， 華潤 城45.4億元，深圳灣悅府40.5億元。
今年最主要的三個項目都在深圳，凸顯出這個市場對 華潤 置地的重要性。而作為 華潤 集團在內(nèi)地的總部所在地，深圳對它們而言更是意義重大。2016年， 華潤 置地就通過集團的影響力中標(biāo)多個深圳政府代建項目，總建面超過160萬平方米，總投資超過65億元，代建費為3%。
這些代建項目大多位于 華潤 集團內(nèi)地總部所在的南山區(qū)。去年6月， 華潤 集團還與深圳南山區(qū)簽訂合作協(xié)議，期望向政府爭取深圳后海片區(qū)2.5平方公里的運營權(quán)。
但在萬科股權(quán)一役中， 華潤 集團卻與深圳市政府的關(guān)系出現(xiàn)了裂痕。一位接近 華潤 集團的人士告訴界面新聞，因為在萬科事件中的反復(fù)立場， 華潤 集團因此開罪了深圳市政府，去年福田中心區(qū)一塊勢在必得的土地，最終被政府強行內(nèi)定給了招商局集團， 華潤 集團最近都在極力修復(fù)與深圳市政府的關(guān)系。
跨越千億規(guī)模后， 華潤 置地也在內(nèi)部極力反思自身的發(fā)展情況。最近5年，標(biāo)桿房企的簽約額復(fù)合增長率為32%，但期內(nèi)它們的簽約額復(fù)合增長率僅為23%，增長相對偏慢，與行業(yè)標(biāo)桿的差距也日益拉大。
其中最主要的一項原因，是 華潤 置地這幾年的拿地規(guī)模持續(xù)落后于標(biāo)桿房企。從2012年至今，它們累計買地金額為1354億元，僅略高于同期日益保守的龍湖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于恒大、碧桂園、融創(chuàng)等積極房企，土地儲備補充力度偏弱直接導(dǎo)致 華潤 置地的簽約額增長乏力。
央企先天的決策繁瑣和限制較多，是 華潤 置地拿地落后的根源所在。每年 華潤 置地買地的預(yù)算是基于經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、以及 華潤 集團和信用評級資本結(jié)構(gòu)約束下，可支持的融資空間而確定，受這些財務(wù)約束影響，它們每年的投資預(yù)算金額相對有限。
在 華潤 集團47%的總有息負(fù)債率和穆迪40%的凈有息負(fù)債率約束下， 華潤 置地2014年至2016年的預(yù)算買地空間分別僅為151億元、132億元和322億元。雖然它們自身通過公開市場配售、項目股權(quán)合作、供應(yīng)鏈延付等措施爭取了一定空間，但最終在受限的資本結(jié)構(gòu)約束下，買地金額也只分別達(dá)到222億元、294億元和472億元，有限的年度買地預(yù)算也導(dǎo)致它們長期以來在投地決策時偏謹(jǐn)慎，從而遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于投資決策靈活的房企。
基于這些嚴(yán)格的財務(wù)約束， 華潤 置地在滿足 華潤 集團內(nèi)部指標(biāo)和外部信用評級機構(gòu)評級要求的前提下，今年財務(wù)能力可支持的投資預(yù)算上限為400億元。這一規(guī)模，在一線房企中仍然相對偏少。
但如果 華潤 集團能放寬總有息負(fù)債率指標(biāo)至50%，或者降低穆迪信用評級至BBB，則它們今年的投資預(yù)算上限可增加到550億元至800億元。在如今更為激烈的土地市場競爭中，這個規(guī)模投資才有一定競爭力。
對多變的市場預(yù)判失誤，也是 華潤 置地認(rèn)為增長落后的原因。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)政策多變，市場波動加劇，但 華潤 置地對行業(yè)周期及城市化規(guī)律把握不夠深入，對市場風(fēng)險和機會的識別能力不足，對行業(yè)變化沒能作出快速的反應(yīng)，也錯失了較多加快發(fā)展的機會。
如今的市場環(huán)境下，高負(fù)債、高杠桿戰(zhàn)略仍然奏效，堅持這一戰(zhàn)略房企的簽約額增長率與總有息負(fù)債率整體上呈現(xiàn)出正相關(guān)特征。恒大、碧桂園及融創(chuàng)等房企雖然負(fù)債率較高，但借助于此輪城市樓市回暖機遇，簽約額實現(xiàn)較為理想，增速也顯著高于同行，與 華潤 置地的低負(fù)債率、低簽約額增長形成了鮮明對比。
目前 華潤 置地41.4%的總有息負(fù)債率在標(biāo)桿房企中僅高于中海，雖然安全，但確實限制了規(guī)模進一步增長。最近5年， 華潤 置地的簽約額復(fù)合增長率僅高于保利，嚴(yán)格的資本結(jié)構(gòu)約束影響了它們的規(guī)模發(fā)展。
認(rèn)識到投資能力不足和差距后， 華潤 置地也極力希望在當(dāng)前行業(yè)整合階段，鑒于如今較緊張的財務(wù)約束下增長動能落后、高資金需求，建議 華潤 集團能適當(dāng)放松對它們的財務(wù)約束要求，并審視其當(dāng)前的目標(biāo)評級和回報要求。
華潤 置地還希望 華潤 集團通過其影響力，能夠幫助它們推動更多的地方國企及央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合重組的機會。2016年， 華潤 置地已經(jīng)戰(zhàn)略入股中華企業(yè)，有望借此提高上海市場占有率，未來也有機會獲取A股平臺進行資本運作。
央企的身份，在給予 華潤 置地天然的融資、財務(wù)優(yōu)勢外，一定程度也限制了其決策靈活性。如何兼顧這些先天利好與限制，同時 華潤 集團在全面退出萬科后，今后能否給予其更多實際支持，將成為接下來 華潤 置地能否進一步做大的關(guān)鍵因素。
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