讀者點(diǎn)題：眼下，很多城市都在發(fā)展新區(qū)，在這些區(qū)域也出現(xiàn)了不少正在建設(shè)或規(guī)劃中的CBD中心，一些由商家整體管理、定期收益的產(chǎn)權(quán)式商鋪頻頻出現(xiàn)。請(qǐng)問，這種新區(qū)商鋪前景如何呢？ 南京 張南德
城市往新區(qū)發(fā)展是一個(gè)趨勢(shì)，但不是所有城市的新區(qū)都能打造成功，這主要是看當(dāng)初的政府規(guī)劃是否切合實(shí)際，并且要結(jié)合后天的科學(xué)實(shí)施不斷改進(jìn)。我們不能把新城區(qū)打造成大臥城，只是房產(chǎn)興旺，市民晚上到新區(qū)睡覺，白天又回到老城區(qū)，商業(yè)等其他業(yè)態(tài)也還集中在老城區(qū)；但又不能盲目發(fā)展CBD，否則會(huì)造成資源浪費(fèi)。
從新區(qū)商業(yè)發(fā)展模式上來說，上海浦東無疑是成功的典范。去年，浦東的商品零售總額已經(jīng)超過14億，擁有21家大型超市。商業(yè)發(fā)展迅速，主要是浦東完善了休閑旅游功能，大量企業(yè)和人口遷入浦東，導(dǎo)致購買力、消費(fèi)水平大幅提高，加上會(huì)展等商務(wù)活動(dòng)的增加和公交設(shè)施的完善，使得浦東商業(yè)規(guī)模和效益迅速提升。而浦東商業(yè)之所以能在短期內(nèi)有如此大的發(fā)展，很重要的一點(diǎn)還是商業(yè)規(guī)劃非常到位。
另外一點(diǎn)就是商家本身的定位也十分重要。很多商家看好新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，但在開發(fā)時(shí)并不注重整體策劃，盲目上馬大型設(shè)施和商場(chǎng)，結(jié)果建起來后周圍交通、住戶還沒有及時(shí)配套，只能慘淡經(jīng)營(yíng)。比如上海八佰伴南方商城可以說是一個(gè)失敗的例子：當(dāng)時(shí)開業(yè)初曾熱鬧了一段時(shí)間，而后逐漸趨于平緩，銷售不理想。1998年由另一家股份公司收購，改為友誼南方商城后，吸取了教訓(xùn)，重新請(qǐng)專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)策劃，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，現(xiàn)在這個(gè)購物中心非常成功。
從城市新區(qū)來說，發(fā)展商業(yè)中心首先要善于利用交通這把“雙刃劍”。因?yàn)楸憬莸慕煌ㄓ欣谌肆鬟M(jìn)入，但也有利于人流輸出，如果新商業(yè)中心沒有強(qiáng)勁的吸引力、輻射力和適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬苋菀妆晃呷藲狻Ｄ暇┈F(xiàn)在地鐵剛剛發(fā)展起來，今后還將繼續(xù)建2號(hào)線、3號(hào)線，依托地鐵打造的商業(yè)中心尤其要注意這一點(diǎn)。另外，在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，需要先進(jìn)行調(diào)研、定位和招商。到去年底，上海在建的項(xiàng)目有很多是沒有定位的，到底建什么都沒定，就已經(jīng)先蓋起來了，這種模式風(fēng)險(xiǎn)非常大。此外，在城市新區(qū)搞商業(yè)地產(chǎn)是有建設(shè)周期的，可以適度超前，但超前不能太多，否則等待商業(yè)生地變成熟地時(shí)間太長(zhǎng)，哪個(gè)商家也虧不起。最后，還要處理好扎堆的問題，就一個(gè)商業(yè)中心區(qū)來說，超市、 大賣場(chǎng) 是不能扎堆的，但購物中心要扎堆。因?yàn)楣抡齐y鳴，所以餐飲、服務(wù)、娛樂等最好都能扎堆經(jīng)營(yíng)，形成餐飲一條街或者休閑一條街之類，這樣更有利于商業(yè)資源整合成勢(shì)。 上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任 齊曉齋教授
城市往新區(qū)發(fā)展是一個(gè)趨勢(shì)，但不是所有城市的新區(qū)都能打造成功，這主要是看當(dāng)初的政府規(guī)劃是否切合實(shí)際，并且要結(jié)合后天的科學(xué)實(shí)施不斷改進(jìn)。我們不能把新城區(qū)打造成大臥城，只是房產(chǎn)興旺，市民晚上到新區(qū)睡覺，白天又回到老城區(qū)，商業(yè)等其他業(yè)態(tài)也還集中在老城區(qū)；但又不能盲目發(fā)展CBD，否則會(huì)造成資源浪費(fèi)。
從新區(qū)商業(yè)發(fā)展模式上來說，上海浦東無疑是成功的典范。去年，浦東的商品零售總額已經(jīng)超過14億，擁有21家大型超市。商業(yè)發(fā)展迅速，主要是浦東完善了休閑旅游功能，大量企業(yè)和人口遷入浦東，導(dǎo)致購買力、消費(fèi)水平大幅提高，加上會(huì)展等商務(wù)活動(dòng)的增加和公交設(shè)施的完善，使得浦東商業(yè)規(guī)模和效益迅速提升。而浦東商業(yè)之所以能在短期內(nèi)有如此大的發(fā)展，很重要的一點(diǎn)還是商業(yè)規(guī)劃非常到位。
另外一點(diǎn)就是商家本身的定位也十分重要。很多商家看好新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，但在開發(fā)時(shí)并不注重整體策劃，盲目上馬大型設(shè)施和商場(chǎng)，結(jié)果建起來后周圍交通、住戶還沒有及時(shí)配套，只能慘淡經(jīng)營(yíng)。比如上海八佰伴南方商城可以說是一個(gè)失敗的例子：當(dāng)時(shí)開業(yè)初曾熱鬧了一段時(shí)間，而后逐漸趨于平緩，銷售不理想。1998年由另一家股份公司收購，改為友誼南方商城后，吸取了教訓(xùn)，重新請(qǐng)專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)策劃，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，現(xiàn)在這個(gè)購物中心非常成功。
從城市新區(qū)來說，發(fā)展商業(yè)中心首先要善于利用交通這把“雙刃劍”。因?yàn)楸憬莸慕煌ㄓ欣谌肆鬟M(jìn)入，但也有利于人流輸出，如果新商業(yè)中心沒有強(qiáng)勁的吸引力、輻射力和適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬苋菀妆晃呷藲狻Ｄ暇┈F(xiàn)在地鐵剛剛發(fā)展起來，今后還將繼續(xù)建2號(hào)線、3號(hào)線，依托地鐵打造的商業(yè)中心尤其要注意這一點(diǎn)。另外，在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，需要先進(jìn)行調(diào)研、定位和招商。到去年底，上海在建的項(xiàng)目有很多是沒有定位的，到底建什么都沒定，就已經(jīng)先蓋起來了，這種模式風(fēng)險(xiǎn)非常大。此外，在城市新區(qū)搞商業(yè)地產(chǎn)是有建設(shè)周期的，可以適度超前，但超前不能太多，否則等待商業(yè)生地變成熟地時(shí)間太長(zhǎng)，哪個(gè)商家也虧不起。最后，還要處理好扎堆的問題，就一個(gè)商業(yè)中心區(qū)來說，超市、 大賣場(chǎng) 是不能扎堆的，但購物中心要扎堆。因?yàn)楣抡齐y鳴，所以餐飲、服務(wù)、娛樂等最好都能扎堆經(jīng)營(yíng)，形成餐飲一條街或者休閑一條街之類，這樣更有利于商業(yè)資源整合成勢(shì)。 上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任 齊曉齋教授
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