便利店 的經(jīng)營成功與否，和選址關(guān)系密切。選址正確，店鋪可以存活；經(jīng)營正確，店鋪可以紅火。選址是質(zhì)變，而經(jīng)營是量變，先有選址的成功才能有經(jīng)營的成功。若店鋪選址先天不足，其它部門再強(qiáng)也無力回天。而選址的理論方法也是各有各的一套，沒有通用規(guī)則。因此，在本文中重點(diǎn)介紹 便利店 選址三大忌諱，一般來說，避開這些忌諱，然后按照企業(yè)對選址的一些基本標(biāo)準(zhǔn)來操作，店鋪的銷售就基本可以保證，不至于開出與預(yù)測相差懸殊的失敗店。
一、店鋪的立地條件
所謂立地條件主要是從顯眼度、迎客度，聚合度、可視性等方面來說的。立地條件與商圈是一個完全獨(dú)立的不同概念，立地是先于商圈的。所謂“立地條件太差”也很難有固定的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用之妙，存乎一心，每個企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況來選擇店鋪。但總有一些指標(biāo)是可以通用的，筆者認(rèn)為重點(diǎn)指標(biāo)有以下幾點(diǎn)：
1、面寬不得小于4米——面寬小于4米的店鋪很難讓顧客注意到，顯眼度有明顯缺陷。一般來說面寬大于6米以上店鋪為佳。
2、門前臺階不得高過1.5米—— 便利店 是迎合顧客，而不是吸引顧客。這樣的店鋪迎客度有明顯問題。
3、地下店鋪或二層店鋪——這屬于選址最基本的問題，設(shè)在地下室或樓上的 便利店 主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠顧客，從而違背了 便利店 主要提供方便的原則。
1、店鋪動線——店鋪附近有很多顧客，但顧客是否需要經(jīng)過目標(biāo)店呢？顧客是必須路過店前；還是需要為了購買特意來到門店呢？這就是聚合度的問題。
2、店鋪的其它缺陷，例如面積小于30平米，西曬，風(fēng)口，從主路上看不到等等問題，都是影響店鋪銷售的原因。
總體來說，店鋪的立位問題屬于細(xì)節(jié)問題。這些細(xì)節(jié)問題表面上看無足輕重，但當(dāng)某一點(diǎn)達(dá)到一個極限時，就成為店鋪開設(shè)與否的關(guān)鍵指標(biāo)，尤其是針對 便利店 這種微型業(yè)態(tài)來說。例如在一個較好商圈里，某一店鋪面寬只有3米，即使面積超過30平米，原則上該店鋪也應(yīng)舍棄。店鋪的顯眼度、迎客度、聚合度、可視性等方面指標(biāo)其實(shí)和風(fēng)水學(xué)是相通的。風(fēng)水學(xué)預(yù)測店鋪的依據(jù)，無非亦是朝向，房型，死角，山水，風(fēng)向，日照，死穴等，其實(shí)大多數(shù)都是店鋪的立位條件的驗(yàn)證。因此，從科學(xué)的角度來說，兩者在分析店鋪優(yōu)劣時，是一致的。
二、店鋪商圈人口
商圈人口：在店鋪商圈范圍內(nèi)活動人口的數(shù)量，活動人口包括居住人口，辦公人口，學(xué)習(xí)人口等。同樣一個問題，多少商圈人口我們認(rèn)為過少呢？具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、社區(qū)消費(fèi)為主或高檔社區(qū)店戶數(shù)小于1000戶之店鋪則認(rèn)為商圈人口不足，商圈人口不足，導(dǎo)致客票數(shù)不足，從而導(dǎo)致店鋪經(jīng)營容易失敗。3000—4000個社區(qū)商圈人口支撐一個店的經(jīng)驗(yàn)理論是基本適用于國內(nèi) 便利店 的。
2、辦公客流為主的店鋪（商務(wù)店）需要的客流支撐同樣在3000人以上，按照大廈的面積、容積率、訪客比例基本可以推算出商圈內(nèi)人口的數(shù)量。
3、商業(yè)街店（客流店）的人口基數(shù)至少要超過6000人。商業(yè)街大多數(shù)是共享客流派生客流，客單價較低，且入店率也會比一般店鋪低很多，因此對人數(shù)要求高。但一般繁華區(qū)，鬧市區(qū)都會超過這個基本標(biāo)準(zhǔn)。
說明一點(diǎn)，店鋪商圈人口過少的店鋪一定不能開，但并一定意味著超過這個標(biāo)準(zhǔn)的店鋪就可以開設(shè)。這些忌諱只用來否定店址，并非能夠正面評價出優(yōu)良店鋪。
三、店鋪客流
如果說商圈是一個宏觀概念的話，那么客流就是一個對應(yīng)的微觀概念，它和商圈是相互印證的。店鋪客流包括門前實(shí)際客流和經(jīng)過商圈人口推測出來的理論客流，是重要的微觀指標(biāo)。具體內(nèi)容如下：
1．門前實(shí)測客流數(shù)不足之店鋪不開；門前實(shí)測客流雖多但無停留理由之店鋪不開；理論客流遠(yuǎn)小于實(shí)際客流之店鋪不開。總體來說，第一要確定客流數(shù)量足夠；第二就是要確定客流的有效性。
2．客流的有效性衍生出來另一個問題：就是客流的“質(zhì)量”問題。客流質(zhì)量取決于顧客的年齡階層、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等眾多因素，需要詳細(xì)分析，無法簡單的說什么樣的客流就不能開店。因此，在開店忌諱中無法給出明確指標(biāo)，只能概念性的界定。
3．無明顯結(jié)點(diǎn)之店鋪不開——結(jié)點(diǎn)：不同于規(guī)劃學(xué)中的節(jié)點(diǎn)概念（節(jié)點(diǎn)屬于立地條件），是指人群易于集結(jié)的地點(diǎn)，例如辦公樓，學(xué)校，醫(yī)院，社區(qū)等。沒有明顯結(jié)點(diǎn)，就是我們在預(yù)測分析目標(biāo)店的銷售時，無法找出明顯的銷售貢獻(xiàn)結(jié)點(diǎn)，開店時我們不能清晰明確的知道，我們的主流顧客是誰，這種店鋪很難成功。因此，對客流的來源觀察亦非常重要。
4．300米內(nèi)無任何競爭對手之店鋪不開——問題肯定有，具體情況不同，相信經(jīng)過簡單分析就可以得出不能開店的結(jié)論。但需要注意，有一些新興區(qū)域，配套還未建立的辦公、居住區(qū)域，不能簡單下結(jié)論。
可以看出，以上開店三大忌諱基本涵蓋了商圈、交通、吸引力等選址的基本要素，可以簡單判斷出店鋪好壞，但不能量化具體的店鋪優(yōu)劣。除以上幾點(diǎn)技術(shù)忌諱外，更忌諱的是專業(yè)人員和決策者憑感覺簡單下結(jié)論。很多時候，企業(yè)的決策者對選址并不精通，卻是最后拍板者，而這就要求相關(guān)專業(yè)人員作好前提工作，在可行性分析中對店鋪指標(biāo)的細(xì)節(jié)一一名列，主次分明，不可避重就輕，掩蓋缺陷，方能達(dá)到輔助決策的目的。
一、店鋪的立地條件
所謂立地條件主要是從顯眼度、迎客度，聚合度、可視性等方面來說的。立地條件與商圈是一個完全獨(dú)立的不同概念，立地是先于商圈的。所謂“立地條件太差”也很難有固定的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用之妙，存乎一心，每個企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況來選擇店鋪。但總有一些指標(biāo)是可以通用的，筆者認(rèn)為重點(diǎn)指標(biāo)有以下幾點(diǎn)：
1、面寬不得小于4米——面寬小于4米的店鋪很難讓顧客注意到，顯眼度有明顯缺陷。一般來說面寬大于6米以上店鋪為佳。
2、門前臺階不得高過1.5米—— 便利店 是迎合顧客，而不是吸引顧客。這樣的店鋪迎客度有明顯問題。
3、地下店鋪或二層店鋪——這屬于選址最基本的問題，設(shè)在地下室或樓上的 便利店 主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠顧客，從而違背了 便利店 主要提供方便的原則。
1、店鋪動線——店鋪附近有很多顧客，但顧客是否需要經(jīng)過目標(biāo)店呢？顧客是必須路過店前；還是需要為了購買特意來到門店呢？這就是聚合度的問題。
2、店鋪的其它缺陷，例如面積小于30平米，西曬，風(fēng)口，從主路上看不到等等問題，都是影響店鋪銷售的原因。
總體來說，店鋪的立位問題屬于細(xì)節(jié)問題。這些細(xì)節(jié)問題表面上看無足輕重，但當(dāng)某一點(diǎn)達(dá)到一個極限時，就成為店鋪開設(shè)與否的關(guān)鍵指標(biāo)，尤其是針對 便利店 這種微型業(yè)態(tài)來說。例如在一個較好商圈里，某一店鋪面寬只有3米，即使面積超過30平米，原則上該店鋪也應(yīng)舍棄。店鋪的顯眼度、迎客度、聚合度、可視性等方面指標(biāo)其實(shí)和風(fēng)水學(xué)是相通的。風(fēng)水學(xué)預(yù)測店鋪的依據(jù)，無非亦是朝向，房型，死角，山水，風(fēng)向，日照，死穴等，其實(shí)大多數(shù)都是店鋪的立位條件的驗(yàn)證。因此，從科學(xué)的角度來說，兩者在分析店鋪優(yōu)劣時，是一致的。
二、店鋪商圈人口
商圈人口：在店鋪商圈范圍內(nèi)活動人口的數(shù)量，活動人口包括居住人口，辦公人口，學(xué)習(xí)人口等。同樣一個問題，多少商圈人口我們認(rèn)為過少呢？具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、社區(qū)消費(fèi)為主或高檔社區(qū)店戶數(shù)小于1000戶之店鋪則認(rèn)為商圈人口不足，商圈人口不足，導(dǎo)致客票數(shù)不足，從而導(dǎo)致店鋪經(jīng)營容易失敗。3000—4000個社區(qū)商圈人口支撐一個店的經(jīng)驗(yàn)理論是基本適用于國內(nèi) 便利店 的。
2、辦公客流為主的店鋪（商務(wù)店）需要的客流支撐同樣在3000人以上，按照大廈的面積、容積率、訪客比例基本可以推算出商圈內(nèi)人口的數(shù)量。
3、商業(yè)街店（客流店）的人口基數(shù)至少要超過6000人。商業(yè)街大多數(shù)是共享客流派生客流，客單價較低，且入店率也會比一般店鋪低很多，因此對人數(shù)要求高。但一般繁華區(qū)，鬧市區(qū)都會超過這個基本標(biāo)準(zhǔn)。
說明一點(diǎn)，店鋪商圈人口過少的店鋪一定不能開，但并一定意味著超過這個標(biāo)準(zhǔn)的店鋪就可以開設(shè)。這些忌諱只用來否定店址，并非能夠正面評價出優(yōu)良店鋪。
三、店鋪客流
如果說商圈是一個宏觀概念的話，那么客流就是一個對應(yīng)的微觀概念，它和商圈是相互印證的。店鋪客流包括門前實(shí)際客流和經(jīng)過商圈人口推測出來的理論客流，是重要的微觀指標(biāo)。具體內(nèi)容如下：
1．門前實(shí)測客流數(shù)不足之店鋪不開；門前實(shí)測客流雖多但無停留理由之店鋪不開；理論客流遠(yuǎn)小于實(shí)際客流之店鋪不開。總體來說，第一要確定客流數(shù)量足夠；第二就是要確定客流的有效性。
2．客流的有效性衍生出來另一個問題：就是客流的“質(zhì)量”問題。客流質(zhì)量取決于顧客的年齡階層、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等眾多因素，需要詳細(xì)分析，無法簡單的說什么樣的客流就不能開店。因此，在開店忌諱中無法給出明確指標(biāo)，只能概念性的界定。
3．無明顯結(jié)點(diǎn)之店鋪不開——結(jié)點(diǎn)：不同于規(guī)劃學(xué)中的節(jié)點(diǎn)概念（節(jié)點(diǎn)屬于立地條件），是指人群易于集結(jié)的地點(diǎn)，例如辦公樓，學(xué)校，醫(yī)院，社區(qū)等。沒有明顯結(jié)點(diǎn)，就是我們在預(yù)測分析目標(biāo)店的銷售時，無法找出明顯的銷售貢獻(xiàn)結(jié)點(diǎn)，開店時我們不能清晰明確的知道，我們的主流顧客是誰，這種店鋪很難成功。因此，對客流的來源觀察亦非常重要。
4．300米內(nèi)無任何競爭對手之店鋪不開——問題肯定有，具體情況不同，相信經(jīng)過簡單分析就可以得出不能開店的結(jié)論。但需要注意，有一些新興區(qū)域，配套還未建立的辦公、居住區(qū)域，不能簡單下結(jié)論。
可以看出，以上開店三大忌諱基本涵蓋了商圈、交通、吸引力等選址的基本要素，可以簡單判斷出店鋪好壞，但不能量化具體的店鋪優(yōu)劣。除以上幾點(diǎn)技術(shù)忌諱外，更忌諱的是專業(yè)人員和決策者憑感覺簡單下結(jié)論。很多時候，企業(yè)的決策者對選址并不精通，卻是最后拍板者，而這就要求相關(guān)專業(yè)人員作好前提工作，在可行性分析中對店鋪指標(biāo)的細(xì)節(jié)一一名列，主次分明，不可避重就輕，掩蓋缺陷，方能達(dá)到輔助決策的目的。
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本文來源： 牢記便利店選址三大忌諱
