1月12日晚間， 萬科 A公告稱，股東華潤股份及其全資子公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司與深圳地鐵集團簽署協(xié)議，華潤股份和中潤貿(mào)易擬以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式將其合計持有的公司16.89億股A股股份轉(zhuǎn)讓給地鐵集團。備受關(guān)注的 萬科 股權(quán)之爭曙光初現(xiàn)。
剛過去的2016年， 萬科 一直處于股權(quán)紛爭中，全年銷售業(yè)績也跌落行業(yè)第一寶座，盡管如此，該公司仍保持了強勁的增長實力。 萬科 2016年全年累計實現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。不過，更讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的是， 萬科 在土地市場上的變化。
同策咨詢近期推出的一份榜單《2016年上市房企拿地金額及面積TOP20》顯示， 萬科 以全年拿地1304.2億元躍居榜首，比第二名保利地產(chǎn)的812.55億元多出近500億。
在2016年底， 萬科 高級副總裁、上海公司總經(jīng)理張海宣布“熱帶雨林”計劃，明確打造 萬科 多元產(chǎn)業(yè)之間互相依賴、互相循環(huán)的生態(tài)。這比此前 萬科 廣深區(qū)域提出的“八爪魚”計劃提出多元業(yè)態(tài)更進一步詮釋了 萬科 的產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出， 萬科 的研究一直是行業(yè)的風(fēng)向標，一線及重點二線城市一直是兵家必爭之地， 萬科 在沒有放松對重點城市爭奪的同時，也開始關(guān)注潛力二線城市， 萬科 這個另辟蹊徑的舉動或許將引領(lǐng)后續(xù)房企涌入潛力二線城市。
大房企土地儲備分化
上述同策咨詢排名榜單中的品牌房企包括 萬科 、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園等在內(nèi)， 萬科 2016年在土地市場的“激進”從側(cè)面反映出品牌房企的選擇。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年監(jiān)測的全國土地成交金額36578.15億元，同比2015年上升23.48%；土地成交面積338926.03萬平方米，同比2015年下降8.74%。2016年全國土地市場整體表現(xiàn)：量跌價升，一線城市表現(xiàn)突出。
自2016年9月30日開始，樓市先后經(jīng)歷了三波調(diào)控。此后，盡管商品房成交呈逐步下滑趨勢，但全國土地市場自2016年年末出現(xiàn)了量價回升，一線城市表現(xiàn)尤為突出。
然而，行業(yè)集中度出現(xiàn)了下滑態(tài)勢。 對于2016年上市房企拿地TOP20榜單來說， TOP20上市房企拿地金額總計10662.08億元，占全國土地成交總金額的29.14%，集中度同比減少10個百分點。
而房企的分化也可見，大房企的土儲戰(zhàn)略有分化，主要源于各自的發(fā)展周期與戰(zhàn)略定位不盡相同。 萬科 、保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國積極拿地，碧桂園和中國恒大雖然在拿地金額榜單中無緣三甲，分別以602.57億元的拿地金額位居第七和以751.14億元的拿地金額位居第五，但他們在累計拿地面積榜單中，碧桂園以累計面積3238.13萬平方米的絕對優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先，中國恒大以累計面積2212.7萬平米的拿地面積位居第二。
正如上述業(yè)內(nèi)人士所指， 萬科 “拿地不止追求性價比，已經(jīng)從剛需市場跳脫，轉(zhuǎn)而布局多元產(chǎn)業(yè)”。比如，張海提出熱帶雨林，廣深區(qū)域張紀文提出八爪魚計劃，都表明 萬科 管理層不再只有住宅一種模式，而是多元化發(fā)展，比如布局互聯(lián)網(wǎng)家裝、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等全新行業(yè)。
萬科 之變
一名長期研究 萬科 的業(yè)內(nèi)人士指出，作為行業(yè)標桿的 萬科 ，在戰(zhàn)略上的細微變化，都會引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，以這家公司多年的發(fā)展路徑來看，它的模式一直走在行業(yè)前沿。
而綠地在過去兩年也對公司產(chǎn)業(yè)布局進行了深度調(diào)整，公司董事長、總裁張玉良明確表示，順應(yīng)行業(yè)周期調(diào)整，縮減商辦產(chǎn)品開發(fā)、收縮市場前景不好的地區(qū)開發(fā)、加速大基建、大金融等多元產(chǎn)業(yè)升級。
實際上，在多個機構(gòu)的統(tǒng)計榜單沒有公布之前， 萬科 在土地儲備的變化并不為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。 2016年春夏， 萬科 在土地市場沉寂了一段時間，卻后程發(fā)力，在9月、10月開始激進拿地，在四季度掀起拿地高潮。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年 萬科 共計拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬平米，同比增長20.88%；除看準在一線城市及核心二線城市之外， 萬科 2016年也拿了一些大連、南昌、佛山、揚州等潛力二線城市的地塊。
縱觀 萬科 2016年的拿地情況，一直喊著地價太高、拿地謹慎的 萬科 畫風(fēng)突變，9月之后開始在土地市場瘋狂掃貨，不免讓人聯(lián)想 萬科 是否改變拿地策略，由謹慎轉(zhuǎn)向激進。
從土地存續(xù)比來看， 萬科 亟待攻池掠地：近年 萬科 的土地儲備水平一直保持在其認為合理的區(qū)間，存續(xù)比維持在2左右，然后截至2016年8月底， 萬科 的土地存續(xù)比降至1.29左右，這也是9月開始瘋狂掃貨的原因。
萬科 11月份新增項目34個，土地出讓金323.47億元，是當月銷售額的1.38倍，不但刷新了 萬科 單月拿地總額的紀錄，從拿地數(shù)量上也是近年來的新高。
這34個項目遍布全國十多個城市，既涉及北京、上海、廣州這樣的一線城市，也包括天津、福州、寧波等二、三線城市。其中，天津楊伍莊南項目需支付地價款最高，達74.5 億元，北京海淀永豐項目也達到了50億元。
張宏偉分析認為， 萬科 拿地激進論也許只是針對拿地總額相對變化而言，其實 萬科 依然保持著謹慎的土地儲備和拿地策阿略，否則也不會出現(xiàn)因地價太高，而出現(xiàn)退出開發(fā)的烏龍事件。他指出，從拿地金額和銷售額占比來看， 萬科 完全有能力“大手筆”消費： 萬科 2016年全年銷售額為3647.7億元，位列上市房企銷售排行榜第二位，僅次于恒大。
近期，21世紀經(jīng)濟報道記者對多家房企的走訪獲系，無論產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)模大小，大部分房企均關(guān)注到了小鎮(zhèn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口， 萬科 也不例外。而 萬科 對于城鎮(zhèn)化及人口流動趨勢的研究一直走在行業(yè)前列。
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