一、 區(qū)域選擇
1， 應接近公司現(xiàn)有業(yè)務區(qū)域
2， 雖遠離公司現(xiàn)有業(yè)務地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)
3， 人口規(guī)模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域
4， 城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系
5， 城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布
6， 城市間相互距離不超過三個小時車程
7， 在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程
8， 中等收入水平的居民月收入應在1000元以上
9， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。
10，市場結構接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%
二、 城市選擇
1， 在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達
2， 中等水平的居民月收入應在1000元以上
3， 政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠
4， 商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場和公司
5， 城市居住密度高
6， 城市基礎設施完善
城市新開發(fā)住宅增長快，城市環(huán)境質(zhì)量高
三、 商圈
1， 位置
(1) 在 大中 城市商圈應位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務區(qū)和次級商務區(qū)
(2) 城鄉(xiāng)結合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進入
(3) 在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心
(4) 商圈所處區(qū)應為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好，齊全。
(5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫
(6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢
(7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃
2， 目標消費者特征及行為描述
(1) 商圈內(nèi)目標顧客應當?shù)爻Ｗ【用駷橹鳎彝ド芷谝砸鸦橛泻㈦A段的占主要部份。
(2) 居民收入水平應在當?shù)刂械绕希怨珓諉T、公司職員、工人和商人為主
(3) 高中以上文化水平的居民應占大部份
(4) 人均商品性消費支出應在每月300元以上
(5) 人均月收入應在1000元以上
(6) 購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主
(7) 購物頻率在每周2-3次左右
(8) 對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素
(9) 不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物
3， 消費者訴求重點
(1) 家庭日常食品和用品均基本齊全
(2) 價格適度低
(3) 相對便利
(4) 品質(zhì)保證
4， 綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象)
(1) 能獨立成為居住區(qū)的服務中心地
(2) 相對便利的購物場所
(3) 提供較為齊全的品類
(4) 居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品
(5) 適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切
(6) 居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店
(7) 社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心
5， 人口規(guī)模
商圈人口規(guī)模應不低人5萬人，應在5-10萬之間。視所開設的賣場面積大小而定，面積大相應所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應相應增加，一般應保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。
6， 人口分布
商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。
7， 業(yè)態(tài)
商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。
8， 形狀
(1) 商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈
(2) 商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈
商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地
四、 商場位置
(1) 商場位置應接近于于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上
(2) 商場位置應位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內(nèi)
(3) 商場周圍1公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場
(4) 商場周圍2公里內(nèi)沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場
(5) 商場周圍3公里內(nèi)沒有大型超市、購物中心
(6) 商場周圍50-100米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補的商業(yè)設施
(7) 備選地點應已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過
(8) 在特大型城市中可區(qū)級購物中心內(nèi)部
五、 交通
(1) 至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內(nèi)到達店址
(2) 商圈內(nèi)所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址
(3) 店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等
(4) 店址附近步行4 分鐘內(nèi)應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設立。
(5) 備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出
(6) 應方便大型貨車進出
六、 場地
(1) 門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進
(2) 門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構筑物
(3) 可供停車的場地面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米
(4) 門前室外廣場標高應高過與道路標高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應超過超過4級
(5) 應有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道
(6) 建筑物與其它建筑的間距應符合規(guī)劃要求和消防要求
(7) 應有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不得小于300平方米
七、 物業(yè)
(1) 房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳
(2) 房形應無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻
(3) 開間朝向主要街道，開間不少于30米
(4) 所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應按2：8的比例劃分
(5) 進深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜
(6) 柱間距應在6米以上，或至少可用作賣場的主體部份應在6米以上
(7) 層高以橫梁底算起，應不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米
(8) 租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負一層
(9) 各層間以自動人行道相連，自動人行道以設賣場內(nèi)靠左一側緊貼墻面或靠里墻設置，物業(yè)應能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置
(10) 首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG
(11) 用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場
(12) 用電量可根據(jù)賣場大小和設備配置而定，但最少不能低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳
(13) 高低壓配電設備應齊全，或有可提供安裝高低壓配電設備的位置
(14) 給水管應接入室內(nèi)，管徑不少于____CM，并設有消防水池和消火栓
(15) 有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應設有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放
(16) 應有管道煤氣接至室內(nèi)，管徑不小于 吋
(17) 空調(diào)設備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應在120w-180w之間或免費提供安裝中央空調(diào)主機的機房和冷卻塔安裝位置
(18) 所選物業(yè)應由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬度不應小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線
(19) 載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度
(20) 冷鏈機房：所選物業(yè)應有不少于12平米的冷鏈機房
(21) 所選物業(yè)應有安裝排煙井道的位置
(22) 消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應有按乙類以上設防設計的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應由業(yè)主提供基礎消防
(23) 所選物業(yè)應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供我方免費使用
八、 商務
(1) 計租面積應按實際租賃垢建筑面積計算，應盡量爭取按使用面積計算
(2) 負一層和二層以上的租金水平至少應低于首層30%以上
(3) 輔助用房的租金水平應爭取低于營業(yè)用房的水平
(4) 所有設備房均應免費
(5) 由我方安裝的貨梯、自動人行道等設備安裝的土建部份費用應由業(yè)主負擔
(6) 停車場和門前廣場應免費使用
(7) 物業(yè)管理費應免除
(8) 免租期應在四個月以上，越長越好
(9) 租金遞增期應一年一遞增，遞增率不可超過3%
(10) 免遞增期應為一年
(11)業(yè)主應能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗收合格的批文和法人資格證明
(12)業(yè)主必須提供全套竣工圖
(13)需加建、改建的土建工程費應由業(yè)主免擔
(14)需增容水電、煤氣的費用應爭取業(yè)主負擔，至少負擔一半
(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭
(16)業(yè)主應承諾協(xié)助我方辦理相關的工程、營業(yè)手續(xù)
(17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權分租部份面積，業(yè)主無權干涉和向第三方收取任何費用
(18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求
(19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關物業(yè)的產(chǎn)權糾紛均與我方無關，不得影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償
1， 應接近公司現(xiàn)有業(yè)務區(qū)域
2， 雖遠離公司現(xiàn)有業(yè)務地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)
3， 人口規(guī)模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域
4， 城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系
5， 城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布
6， 城市間相互距離不超過三個小時車程
7， 在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程
8， 中等收入水平的居民月收入應在1000元以上
9， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。
10，市場結構接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%
二、 城市選擇
1， 在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達
2， 中等水平的居民月收入應在1000元以上
3， 政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠
4， 商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場和公司
5， 城市居住密度高
6， 城市基礎設施完善
城市新開發(fā)住宅增長快，城市環(huán)境質(zhì)量高
三、 商圈
1， 位置
(1) 在 大中 城市商圈應位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務區(qū)和次級商務區(qū)
(2) 城鄉(xiāng)結合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進入
(3) 在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心
(4) 商圈所處區(qū)應為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好，齊全。
(5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫
(6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢
(7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃
2， 目標消費者特征及行為描述
(1) 商圈內(nèi)目標顧客應當?shù)爻Ｗ【用駷橹鳎彝ド芷谝砸鸦橛泻㈦A段的占主要部份。
(2) 居民收入水平應在當?shù)刂械绕希怨珓諉T、公司職員、工人和商人為主
(3) 高中以上文化水平的居民應占大部份
(4) 人均商品性消費支出應在每月300元以上
(5) 人均月收入應在1000元以上
(6) 購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主
(7) 購物頻率在每周2-3次左右
(8) 對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素
(9) 不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物
3， 消費者訴求重點
(1) 家庭日常食品和用品均基本齊全
(2) 價格適度低
(3) 相對便利
(4) 品質(zhì)保證
4， 綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象)
(1) 能獨立成為居住區(qū)的服務中心地
(2) 相對便利的購物場所
(3) 提供較為齊全的品類
(4) 居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品
(5) 適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切
(6) 居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店
(7) 社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心
5， 人口規(guī)模
商圈人口規(guī)模應不低人5萬人，應在5-10萬之間。視所開設的賣場面積大小而定，面積大相應所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應相應增加，一般應保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。
6， 人口分布
商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。
7， 業(yè)態(tài)
商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。
8， 形狀
(1) 商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈
(2) 商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈
商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地
四、 商場位置
(1) 商場位置應接近于于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上
(2) 商場位置應位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內(nèi)
(3) 商場周圍1公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場
(4) 商場周圍2公里內(nèi)沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場
(5) 商場周圍3公里內(nèi)沒有大型超市、購物中心
(6) 商場周圍50-100米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補的商業(yè)設施
(7) 備選地點應已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過
(8) 在特大型城市中可區(qū)級購物中心內(nèi)部
五、 交通
(1) 至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內(nèi)到達店址
(2) 商圈內(nèi)所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址
(3) 店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等
(4) 店址附近步行4 分鐘內(nèi)應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設立。
(5) 備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出
(6) 應方便大型貨車進出
六、 場地
(1) 門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進
(2) 門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構筑物
(3) 可供停車的場地面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米
(4) 門前室外廣場標高應高過與道路標高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應超過超過4級
(5) 應有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道
(6) 建筑物與其它建筑的間距應符合規(guī)劃要求和消防要求
(7) 應有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不得小于300平方米
七、 物業(yè)
(1) 房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳
(2) 房形應無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻
(3) 開間朝向主要街道，開間不少于30米
(4) 所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應按2：8的比例劃分
(5) 進深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜
(6) 柱間距應在6米以上，或至少可用作賣場的主體部份應在6米以上
(7) 層高以橫梁底算起，應不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米
(8) 租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負一層
(9) 各層間以自動人行道相連，自動人行道以設賣場內(nèi)靠左一側緊貼墻面或靠里墻設置，物業(yè)應能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置
(10) 首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG
(11) 用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場
(12) 用電量可根據(jù)賣場大小和設備配置而定，但最少不能低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳
(13) 高低壓配電設備應齊全，或有可提供安裝高低壓配電設備的位置
(14) 給水管應接入室內(nèi)，管徑不少于____CM，并設有消防水池和消火栓
(15) 有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應設有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放
(16) 應有管道煤氣接至室內(nèi)，管徑不小于 吋
(17) 空調(diào)設備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應在120w-180w之間或免費提供安裝中央空調(diào)主機的機房和冷卻塔安裝位置
(18) 所選物業(yè)應由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬度不應小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線
(19) 載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度
(20) 冷鏈機房：所選物業(yè)應有不少于12平米的冷鏈機房
(21) 所選物業(yè)應有安裝排煙井道的位置
(22) 消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應有按乙類以上設防設計的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應由業(yè)主提供基礎消防
(23) 所選物業(yè)應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供我方免費使用
八、 商務
(1) 計租面積應按實際租賃垢建筑面積計算，應盡量爭取按使用面積計算
(2) 負一層和二層以上的租金水平至少應低于首層30%以上
(3) 輔助用房的租金水平應爭取低于營業(yè)用房的水平
(4) 所有設備房均應免費
(5) 由我方安裝的貨梯、自動人行道等設備安裝的土建部份費用應由業(yè)主負擔
(6) 停車場和門前廣場應免費使用
(7) 物業(yè)管理費應免除
(8) 免租期應在四個月以上，越長越好
(9) 租金遞增期應一年一遞增，遞增率不可超過3%
(10) 免遞增期應為一年
(11)業(yè)主應能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗收合格的批文和法人資格證明
(12)業(yè)主必須提供全套竣工圖
(13)需加建、改建的土建工程費應由業(yè)主免擔
(14)需增容水電、煤氣的費用應爭取業(yè)主負擔，至少負擔一半
(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭
(16)業(yè)主應承諾協(xié)助我方辦理相關的工程、營業(yè)手續(xù)
(17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權分租部份面積，業(yè)主無權干涉和向第三方收取任何費用
(18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求
(19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關物業(yè)的產(chǎn)權糾紛均與我方無關，不得影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償
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