近幾天，朋友圈中流傳著這樣一條消息：實體店又迎來“倒閉潮”了。還有數(shù)字為證：2016年上半年，在單體百貨、購物中心以及大型超市業(yè)態(tài)中，共有22家公司關(guān)閉了41家店鋪，歇業(yè)總面積超過60萬平方米。
單看這一數(shù)字，確實有點觸目驚心。但如果你把它放到整個中國市場中看，其實遠(yuǎn)沒有那么可怕：據(jù)RET睿意德統(tǒng)計，最近幾年，中國商業(yè)地產(chǎn)的年均開工面積是1.9億平方米。即使按年計算，把60萬平方米這一數(shù)字乘以2，也不過120萬平方米。也就是說，一年因倒閉而退出面積不到新開工面積的0.64%。
這，可以稱為“關(guān)店潮”嗎?
據(jù)不完全統(tǒng)計，2016上半年全國新開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目達(dá)到174家。其中，1月份開業(yè)項目最多，為56家;2月份開開業(yè)項目最少，為5家;3、4、5、6月份開業(yè)的商業(yè)項目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說，半年內(nèi)倒閉的實體項目，不過與一個月的新開項目數(shù)量相當(dāng)。中國的 實體商業(yè) 仍在向上發(fā)展當(dāng)中，對此不宜妄自菲薄。
大規(guī)模關(guān)店?還沒到時候
判斷未來發(fā)展趨勢，首先需要數(shù)據(jù)說話。RET睿意德今年發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，從2007年-2016年，中國商業(yè)地產(chǎn)先后經(jīng)歷了三個增長期，慣性前行依然是未來幾年商業(yè)發(fā)展的主旋律。而且，在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，商業(yè)用地面積始終保持著逐年遞增的勢頭，直到2015年的22530萬平米，才第一次呈現(xiàn)略微下滑的趨勢，從供給端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時，中國消費需求還遠(yuǎn)沒有釋放。中國人均購物中心面積僅為0.2平方米，與美國的2.2平方米相比，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｃ绹徫镏行匿N售占社零總額比重為47%，中國僅為13%。同時我國的儲蓄率遠(yuǎn)高于其他國家，2014年，中國居民可支配的收入超過63萬億，總儲蓄超過30萬億，48%的儲蓄率依然高于韓國的34%，日本的22%，以及美國的18%。收入水平更高、消費意愿更強烈的新興中產(chǎn)階級和90后的崛起，也讓未來的商業(yè)充滿了更多想象的空間。
另外，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與歐美國家相比，仍有很大的差距。中國城鎮(zhèn)化每增加1%，就意味著2000萬人口參與到城市的社會化分工，產(chǎn)生2000萬消費人口基數(shù)，這是商業(yè)發(fā)展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國的城鎮(zhèn)化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發(fā)達(dá)國家購物中心發(fā)展趨勢來看：人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發(fā)展;超市、百貨依然是主力，但市場份額開始下滑。人均GDP在8000美元以上，購物中心開始井噴。人均GDP在10000美元以上，購物中心開始分化。無疑，我們正處在由8000美元向10000美元發(fā)展的過渡期。
是什么樣的店在關(guān)店?
盡管紅利期仍在，但不可否認(rèn)，確實有一些實體商家在“關(guān)店”，我們不妨來研究一下，到底是哪些商場在關(guān)門?
這是媒體根據(jù)財報以及公開報道整理的今年以來部分百貨業(yè)關(guān)店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團(tuán)將關(guān)閉重慶萬象門店，上半年已關(guān)閉西安東大街和重慶大坪店兩家門店。
2016 年 6 月：華聯(lián)商廈關(guān)閉開業(yè) 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業(yè)。
2016 年 4 月：友誼商店關(guān)閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀(jì)金花關(guān)閉銀川店。
2016 年 3 月：來雅百貨關(guān)閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂地購物中心關(guān)閉長沙萬家麗路門店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關(guān)閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關(guān)閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關(guān)閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場關(guān)閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關(guān)閉北京時尚店。
……
我們可以發(fā)現(xiàn)，百貨、超市是關(guān)店“重災(zāi)區(qū)”，這恰好符合西方多國商業(yè)發(fā)展過程已經(jīng)出現(xiàn)過的“人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發(fā)展，超市、百貨市場份額開始下滑”的客觀規(guī)律。
在城市方面，關(guān)閉的41家商鋪中，一線城市關(guān)閉7家，占17.07%;新一線城市關(guān)閉15家，占36.59%;二線城市關(guān)閉11家，26.83%;三線及以下城市關(guān)閉8家，占19.51%。由于許多一線準(zhǔn)一線城市人均GDP早已邁過10000美元門檻，已經(jīng)開始進(jìn)入購物中心分化期，自然會有一批商鋪關(guān)店。這恰恰是市場規(guī)律在起作用。
樓市的動蕩也對上半年的 實體商業(yè) 產(chǎn)生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開發(fā)商對于利用購物中心拉動住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產(chǎn)爆開后，南京等二線城市接力，全國人口不斷向一二線城市繼續(xù)流入，隨著可售資源的不斷減少，價格不斷飆升。三四線城市成為庫存重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商為了拉動銷售，緩解區(qū)域人口外流，啟動購物中心去化動機不斷升級。一些中小型開發(fā)商為了購物中心能夠及早開業(yè)，投入大量資源，使得負(fù)債率不斷上升。無形中增加了未來經(jīng)營的風(fēng)險。
更大的隱憂是高庫存。目前北上廣深和杭州是中國各大城市里商場租金尚可的城市。一些二線城市的商業(yè)氛圍雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場用地。2015年二線城市零售項目占零售項目總存量的65%，當(dāng)年零售項目新落成項目的73%，一些項目為了招商，已經(jīng)打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔(dān)心其未來盈利前景。
至于互聯(lián)網(wǎng)“野蠻人”的入侵，反而不用太擔(dān)心。線上交易已過窗口期，線下實體店天然的人流入口和流量屏障開始出現(xiàn)嶄新的市場機會。實際上，現(xiàn)在許多電商品牌甚至電商平臺，正在成為 實體商業(yè) 的新“金主”，阿里巴巴今年以來的一系列入股或收購實體商家的行動便是明證。
誰在增長?
與關(guān)店相比，那些正在開店的商業(yè)項目才代表著這個行業(yè)的真正未來。
目前，全國商業(yè)地產(chǎn)新增量依舊可觀。過去五年，購物中心數(shù)量以每年15-20%的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會零售品總額;過去七年，商業(yè)新開工增長率與住宅持平，年復(fù)合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業(yè)以實體店鋪的形式進(jìn)入存量市場。
在上半年眾多的開業(yè)項目中，大體量高端商業(yè)中線在二線城市的發(fā)展是一大亮點。其中最典型的是萬達(dá)，在前五個月，萬達(dá)僅開一家購物中心——成都蜀都萬達(dá)廣場。進(jìn)入6月份，萬達(dá)廣場的開業(yè)則呈爆發(fā)式的增長，萬達(dá)廣場相繼在荊門、湘潭、臺州、資陽、濟(jì)南、烏海、湛江七個城市開業(yè)。根據(jù)之前萬達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2016年萬達(dá)預(yù)計開業(yè)50座萬達(dá)廣場、2座萬達(dá)文化旅游城。
從大勢上看，2016年上半年購物中心開業(yè)數(shù)據(jù)基本符合歐美發(fā)達(dá)國家發(fā)展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購物中心數(shù)量快速增加，特別是以萬達(dá)為首的一些購物中心積極進(jìn)行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級城市，雖然大量開發(fā)商介入，但受商家拓展意愿及當(dāng)?shù)叵M能力限制，能夠開業(yè)的購物中心相對較少。
由于中國購物中心大部分由開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，使得整體集中度較差，運營也參差不齊。伴隨著萬達(dá)、紅星等一批購物中心快速擴(kuò)張并逐步輕資產(chǎn)化，購物中心將迎來巨頭時代，小型、單體購物中心生存壓力更大。
從已開業(yè)購物中心來看，各購物中心積極引入各類品牌商以便增強市場號召力。在業(yè)態(tài)上，餐飲、兒童項目占比不斷增加，書店等新興業(yè)態(tài)開始被購物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅挺，跨境商品城成為購物中心的一個新增長點。
這也導(dǎo)致2016年下半年開業(yè)的項目顯得更加高大上。相對上半年開業(yè)項目，更多國外題材元素將引入購物中心當(dāng)中，如美國元素、日本元素等，國人的消費升級正在產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
中國人口正在呈現(xiàn)由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費向中高端消費升級的局面，這對于許多小的、低端的購物中心經(jīng)營將產(chǎn)生較大的壓力，如何爭搶優(yōu)質(zhì)客流是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)
也許，我們可以從部分實體商家的關(guān)店中，發(fā)現(xiàn)一些更深層次的問題。
中國的 實體商業(yè) 項目多為地產(chǎn)商所建，他們更喜歡把商業(yè)項目的開發(fā)看成一次交易而不是服務(wù)，注意力集中在產(chǎn)業(yè)鏈前端，通過引入大IP主力商戶來背書，利用跨境商品等熱門IP來給自己講故事，再加以廣告攻勢。
這樣很容易呈現(xiàn)開業(yè)一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現(xiàn)象。商業(yè)資源過多投入到產(chǎn)業(yè)鏈前端，導(dǎo)致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現(xiàn)中可以明顯看到：在薪資上營運人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營運通常是經(jīng)理級部門，而招商是總監(jiān)級部門等等。由于制度上的設(shè)計已經(jīng)使得營運部門在體制內(nèi)屬于弱勢部門，往往又吸引不到合適的人才來就職，整體公司運營能力成為短板也就常態(tài)化。運營短板同時意味著商戶協(xié)調(diào)管理能力弱、客戶服務(wù)能力弱等，對于產(chǎn)業(yè)鏈后端的供應(yīng)鏈建設(shè)、數(shù)據(jù)收集處理分析能力更加弱化。外在表現(xiàn)就是商戶經(jīng)營業(yè)績差、人流少。所謂“運營時眼里流的淚，都是招商定位時腦子進(jìn)的水”。
實際上，與住宅項目不同，商業(yè)項目更應(yīng)該被理解為一個系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而開發(fā)則是一個系統(tǒng)的調(diào)控過程，是業(yè)主、商家與經(jīng)營商之間復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過程，更多地是一個政治過程，絕不應(yīng)是一個簡單的交易。如果能夠?qū)φ麄€商業(yè)地產(chǎn)的整個生命周期做各個階段的服務(wù)分解，將能開發(fā)出更多的價值。
當(dāng)前， 實體商業(yè) 的調(diào)整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，市場格局仍將不斷變化，但向上的趨勢并沒有改變。與其用灰色的眼光看待這個世界，不如主動先調(diào)整自己。
“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。”
單看這一數(shù)字，確實有點觸目驚心。但如果你把它放到整個中國市場中看，其實遠(yuǎn)沒有那么可怕：據(jù)RET睿意德統(tǒng)計，最近幾年，中國商業(yè)地產(chǎn)的年均開工面積是1.9億平方米。即使按年計算，把60萬平方米這一數(shù)字乘以2，也不過120萬平方米。也就是說，一年因倒閉而退出面積不到新開工面積的0.64%。
這，可以稱為“關(guān)店潮”嗎?
據(jù)不完全統(tǒng)計，2016上半年全國新開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目達(dá)到174家。其中，1月份開業(yè)項目最多，為56家;2月份開開業(yè)項目最少，為5家;3、4、5、6月份開業(yè)的商業(yè)項目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說，半年內(nèi)倒閉的實體項目，不過與一個月的新開項目數(shù)量相當(dāng)。中國的 實體商業(yè) 仍在向上發(fā)展當(dāng)中，對此不宜妄自菲薄。
大規(guī)模關(guān)店?還沒到時候
判斷未來發(fā)展趨勢，首先需要數(shù)據(jù)說話。RET睿意德今年發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，從2007年-2016年，中國商業(yè)地產(chǎn)先后經(jīng)歷了三個增長期，慣性前行依然是未來幾年商業(yè)發(fā)展的主旋律。而且，在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，商業(yè)用地面積始終保持著逐年遞增的勢頭，直到2015年的22530萬平米，才第一次呈現(xiàn)略微下滑的趨勢，從供給端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時，中國消費需求還遠(yuǎn)沒有釋放。中國人均購物中心面積僅為0.2平方米，與美國的2.2平方米相比，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｃ绹徫镏行匿N售占社零總額比重為47%，中國僅為13%。同時我國的儲蓄率遠(yuǎn)高于其他國家，2014年，中國居民可支配的收入超過63萬億，總儲蓄超過30萬億，48%的儲蓄率依然高于韓國的34%，日本的22%，以及美國的18%。收入水平更高、消費意愿更強烈的新興中產(chǎn)階級和90后的崛起，也讓未來的商業(yè)充滿了更多想象的空間。
另外，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與歐美國家相比，仍有很大的差距。中國城鎮(zhèn)化每增加1%，就意味著2000萬人口參與到城市的社會化分工，產(chǎn)生2000萬消費人口基數(shù)，這是商業(yè)發(fā)展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國的城鎮(zhèn)化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發(fā)達(dá)國家購物中心發(fā)展趨勢來看：人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發(fā)展;超市、百貨依然是主力，但市場份額開始下滑。人均GDP在8000美元以上，購物中心開始井噴。人均GDP在10000美元以上，購物中心開始分化。無疑，我們正處在由8000美元向10000美元發(fā)展的過渡期。
是什么樣的店在關(guān)店?
盡管紅利期仍在，但不可否認(rèn)，確實有一些實體商家在“關(guān)店”，我們不妨來研究一下，到底是哪些商場在關(guān)門?
這是媒體根據(jù)財報以及公開報道整理的今年以來部分百貨業(yè)關(guān)店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團(tuán)將關(guān)閉重慶萬象門店，上半年已關(guān)閉西安東大街和重慶大坪店兩家門店。
2016 年 6 月：華聯(lián)商廈關(guān)閉開業(yè) 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業(yè)。
2016 年 4 月：友誼商店關(guān)閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀(jì)金花關(guān)閉銀川店。
2016 年 3 月：來雅百貨關(guān)閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂地購物中心關(guān)閉長沙萬家麗路門店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關(guān)閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關(guān)閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關(guān)閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場關(guān)閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關(guān)閉北京時尚店。
……
我們可以發(fā)現(xiàn)，百貨、超市是關(guān)店“重災(zāi)區(qū)”，這恰好符合西方多國商業(yè)發(fā)展過程已經(jīng)出現(xiàn)過的“人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發(fā)展，超市、百貨市場份額開始下滑”的客觀規(guī)律。
在城市方面，關(guān)閉的41家商鋪中，一線城市關(guān)閉7家，占17.07%;新一線城市關(guān)閉15家，占36.59%;二線城市關(guān)閉11家，26.83%;三線及以下城市關(guān)閉8家，占19.51%。由于許多一線準(zhǔn)一線城市人均GDP早已邁過10000美元門檻，已經(jīng)開始進(jìn)入購物中心分化期，自然會有一批商鋪關(guān)店。這恰恰是市場規(guī)律在起作用。
樓市的動蕩也對上半年的 實體商業(yè) 產(chǎn)生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開發(fā)商對于利用購物中心拉動住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產(chǎn)爆開后，南京等二線城市接力，全國人口不斷向一二線城市繼續(xù)流入，隨著可售資源的不斷減少，價格不斷飆升。三四線城市成為庫存重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商為了拉動銷售，緩解區(qū)域人口外流，啟動購物中心去化動機不斷升級。一些中小型開發(fā)商為了購物中心能夠及早開業(yè)，投入大量資源，使得負(fù)債率不斷上升。無形中增加了未來經(jīng)營的風(fēng)險。
更大的隱憂是高庫存。目前北上廣深和杭州是中國各大城市里商場租金尚可的城市。一些二線城市的商業(yè)氛圍雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場用地。2015年二線城市零售項目占零售項目總存量的65%，當(dāng)年零售項目新落成項目的73%，一些項目為了招商，已經(jīng)打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔(dān)心其未來盈利前景。
至于互聯(lián)網(wǎng)“野蠻人”的入侵，反而不用太擔(dān)心。線上交易已過窗口期，線下實體店天然的人流入口和流量屏障開始出現(xiàn)嶄新的市場機會。實際上，現(xiàn)在許多電商品牌甚至電商平臺，正在成為 實體商業(yè) 的新“金主”，阿里巴巴今年以來的一系列入股或收購實體商家的行動便是明證。
誰在增長?
與關(guān)店相比，那些正在開店的商業(yè)項目才代表著這個行業(yè)的真正未來。
目前，全國商業(yè)地產(chǎn)新增量依舊可觀。過去五年，購物中心數(shù)量以每年15-20%的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會零售品總額;過去七年，商業(yè)新開工增長率與住宅持平，年復(fù)合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業(yè)以實體店鋪的形式進(jìn)入存量市場。
在上半年眾多的開業(yè)項目中，大體量高端商業(yè)中線在二線城市的發(fā)展是一大亮點。其中最典型的是萬達(dá)，在前五個月，萬達(dá)僅開一家購物中心——成都蜀都萬達(dá)廣場。進(jìn)入6月份，萬達(dá)廣場的開業(yè)則呈爆發(fā)式的增長，萬達(dá)廣場相繼在荊門、湘潭、臺州、資陽、濟(jì)南、烏海、湛江七個城市開業(yè)。根據(jù)之前萬達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2016年萬達(dá)預(yù)計開業(yè)50座萬達(dá)廣場、2座萬達(dá)文化旅游城。
從大勢上看，2016年上半年購物中心開業(yè)數(shù)據(jù)基本符合歐美發(fā)達(dá)國家發(fā)展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購物中心數(shù)量快速增加，特別是以萬達(dá)為首的一些購物中心積極進(jìn)行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級城市，雖然大量開發(fā)商介入，但受商家拓展意愿及當(dāng)?shù)叵M能力限制，能夠開業(yè)的購物中心相對較少。
由于中國購物中心大部分由開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，使得整體集中度較差，運營也參差不齊。伴隨著萬達(dá)、紅星等一批購物中心快速擴(kuò)張并逐步輕資產(chǎn)化，購物中心將迎來巨頭時代，小型、單體購物中心生存壓力更大。
從已開業(yè)購物中心來看，各購物中心積極引入各類品牌商以便增強市場號召力。在業(yè)態(tài)上，餐飲、兒童項目占比不斷增加，書店等新興業(yè)態(tài)開始被購物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅挺，跨境商品城成為購物中心的一個新增長點。
這也導(dǎo)致2016年下半年開業(yè)的項目顯得更加高大上。相對上半年開業(yè)項目，更多國外題材元素將引入購物中心當(dāng)中，如美國元素、日本元素等，國人的消費升級正在產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
中國人口正在呈現(xiàn)由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費向中高端消費升級的局面，這對于許多小的、低端的購物中心經(jīng)營將產(chǎn)生較大的壓力，如何爭搶優(yōu)質(zhì)客流是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)
也許，我們可以從部分實體商家的關(guān)店中，發(fā)現(xiàn)一些更深層次的問題。
中國的 實體商業(yè) 項目多為地產(chǎn)商所建，他們更喜歡把商業(yè)項目的開發(fā)看成一次交易而不是服務(wù)，注意力集中在產(chǎn)業(yè)鏈前端，通過引入大IP主力商戶來背書，利用跨境商品等熱門IP來給自己講故事，再加以廣告攻勢。
這樣很容易呈現(xiàn)開業(yè)一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現(xiàn)象。商業(yè)資源過多投入到產(chǎn)業(yè)鏈前端，導(dǎo)致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現(xiàn)中可以明顯看到：在薪資上營運人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營運通常是經(jīng)理級部門，而招商是總監(jiān)級部門等等。由于制度上的設(shè)計已經(jīng)使得營運部門在體制內(nèi)屬于弱勢部門，往往又吸引不到合適的人才來就職，整體公司運營能力成為短板也就常態(tài)化。運營短板同時意味著商戶協(xié)調(diào)管理能力弱、客戶服務(wù)能力弱等，對于產(chǎn)業(yè)鏈后端的供應(yīng)鏈建設(shè)、數(shù)據(jù)收集處理分析能力更加弱化。外在表現(xiàn)就是商戶經(jīng)營業(yè)績差、人流少。所謂“運營時眼里流的淚，都是招商定位時腦子進(jìn)的水”。
實際上，與住宅項目不同，商業(yè)項目更應(yīng)該被理解為一個系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而開發(fā)則是一個系統(tǒng)的調(diào)控過程，是業(yè)主、商家與經(jīng)營商之間復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過程，更多地是一個政治過程，絕不應(yīng)是一個簡單的交易。如果能夠?qū)φ麄€商業(yè)地產(chǎn)的整個生命周期做各個階段的服務(wù)分解，將能開發(fā)出更多的價值。
當(dāng)前， 實體商業(yè) 的調(diào)整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，市場格局仍將不斷變化，但向上的趨勢并沒有改變。與其用灰色的眼光看待這個世界，不如主動先調(diào)整自己。
“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。”
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