按克而瑞的統(tǒng)計標準，現在中國有289個地級以上城市，除了4個一線城市、33個二線城市，252個都是三線城市(我的老家蕪湖，總人口361萬，市區(qū)人口約190萬，是個比較典型的三線城市)。我個人認為，其他的縣級市以及個別人口或經濟大縣應該都可以稱為四線城市。按這個標準，中國的的三、四線城市在商業(yè)上可以總結出一些共同的發(fā)展特點：

　　1、一般只有一個商業(yè)中心，而且基本上都是老式百貨店或傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。

　　2、消費者對商業(yè)位置尤其敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經營便面臨巨大挑戰(zhàn)。

　　3、消費者的消費能力與品牌敏感度低，大部分人仍處于滿足日常生活需求和價格敏感的階段;

　　4、租金收入與投資回報不相符。正常的商業(yè)投資回報期是10年，而三、四線城市由于經濟發(fā)展水平偏低，租金比一、二線城市的平均水平會低很多，商業(yè)投資回報期一般在15年甚至20年。

　　最后，也是非常重要的一個現象，這些城市的人口發(fā)展將進入停滯期。據統(tǒng)計，2014年中國人口流入最多的前15個城市中，除了東莞和佛山外，其它都是一、二線城市。加之多年實行的計劃生育政策，絕大部分的三、四線城市今后的人口數量不會有大的增長，人口結構也不可逆轉地走向老齡化。這無論對于住宅市場，還是商業(yè)市場，都是一個最不利的因素。

　　可以說，目前在三、四線城市做 商業(yè)地產 最大的機會是，這些城市確實都存在著商業(yè)升級換代的需求和空間，傳統(tǒng)的商業(yè)產品形態(tài)需要被現代的商業(yè)形態(tài)替代，居民更高水平的消費需求需要被滿足。但是，在當前階段進入三、四線城市發(fā)展 商業(yè)地產 ，面臨的困難似乎同樣現實和清晰。

　　首先是租金水平和商鋪銷售的利潤空間，都與一、二線城市不可同日而語。尤其是前者，幾乎是半送半賣的性質，有的項目到了賠本賺吆喝的地步。

　　其次是商業(yè)資源匱乏。這些城市本身除了投資客和小的個體商家，缺乏有經營能力和市場號召力的品牌商家;而連鎖品牌對這些城市的消費能力和意愿也都心存疑慮，所以招商難尤其突出。即使是一些全國知名的 商業(yè)地產 開發(fā)商，到了三、四線城市也要給出不菲的裝補。

　　三是消費能力。我們通過一些比對，同樣的品牌在三、四線城市的客單價和平效基本是一、二線城市的60%左右，這對后期的運營和投資回報是極大的障礙。

　　四是管理成本和難度。很多事情，你只有身臨其境，才會有切身的體會。從表面上看，小城市應該是工資低、成本低。實際上呢，因為當地沒有合格的人才供應，大城市的人又不愿去小城市工作，公司反而要以比平均工資更高的待遇才能聘用到在三、四線城市工作的合格管理人員和專業(yè)人員。其它的管理難度還有：三、四線城市普遍沒有機場，管控半徑、管理時間成本也會大大提高管控難度。其實，實際中的管理問題還有很多。

　　最后，三四線城市的人口發(fā)展趨勢決定了它能容納的商業(yè)項目數量是極其有限的。經濟水平和收入水平的提高，可以解決商業(yè)發(fā)展的其它問題，但解決不了這個問題。所以，從某種意義上說，三、四線城市的競爭比一、二線城市更加殘酷：成者王，敗者寇!

　　在三、四線城市做 商業(yè)地產 ，借用毛主席的一個思想，在戰(zhàn)略上它一定是個機會，是一片競爭還沒有完全展開的“藍海”;在戰(zhàn)術上它布滿了陷阱，稍有不慎就會讓你陷入無法自拔的“沼澤”。

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本文來源： 三四線城市商業(yè)地產更殘酷：機會與陷阱并存