前不久，開元集團(tuán)海外母公司浩豐國際，收購了凱雷在開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金中持有的22.96%的股份;同時，凱雷將其在 開元酒店 管理公司37.95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給包括Ocean link在內(nèi)的投資人。
針對開元集團(tuán)近期的資本動作 ，環(huán)球旅訊就 開元酒店 的中端酒店發(fā)展戰(zhàn)略、國際化布局等問題，采訪了開元旅業(yè)集團(tuán)副總裁、 開元酒店 管理公司董事長金文杰以及Ocean link董事合伙人江天一。
增持REITs以待后續(xù)
作為中國內(nèi)地首支酒店地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，開元產(chǎn)業(yè)信托(HK：01275)于2013年7月在香港聯(lián)交所主板上市。該支REITs除擁有內(nèi)地7家高星級酒店外，還擁有一家在荷蘭的假日酒店。
金文杰提到，香港REITs市場一直不溫不火，受投資人關(guān)注也不夠，比起美國、澳大利亞、新加坡的市場差很多，相比之下，美國REITs市場規(guī)模達(dá)1.5萬億美元。
而 開元酒店 REITs的規(guī)模并不算大，“加上整個市場狀況， 開元酒店 REITs的股價一直承受著下行壓力，定價和估值都偏低。”金文杰解釋道。
“單純從財務(wù)投資的角度來說， 開元酒店 REITs 8%的年化收益率，已經(jīng)很吸引人，而且凱雷亞洲二期基金10年期將至，一直在市場上尋找投資者接手，所以就決定增持。”金文杰說。
這次增持，也是出于優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)的考慮，為 開元酒店 REITs下一步有可能的資本運(yùn)作，做好準(zhǔn)備。我們看到，收購凱雷在 開元酒店 REITs中22.96%的股份后，浩豐國際在該REITs中股權(quán)占比已經(jīng)提升到56.11%。
關(guān)于此次開元母公司增持 開元酒店 REITs，江天一指出， 開元酒店 REITs規(guī)模偏小，還需吸納更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，把基本盤做大，提高收益率，把股價做上去。
目前， 開元酒店 板塊分重資產(chǎn)自持物業(yè)，和輕資產(chǎn)租賃管理，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)已通過REITs上市;輕資產(chǎn)板塊上，Ocean link等投資方，接手了凱雷在 開元酒店 管理公司37.95%的股權(quán)。金文杰表示，完成對凱雷股份的收購后，將有計劃地開展酒店管理公司的輕資產(chǎn)上市工作。
“開元的輕資產(chǎn)板塊(酒店管理公司)打算上市，就需要投資方有更多耐心，雖然凱雷基金到期，但也持有 開元酒店 管理公司股權(quán)近10年，算比較有耐心的資本，也推動了企業(yè)成長。”江天一說。
之所以決定接手凱雷在 開元酒店 管理公司持有的股份，江天一表示，很早就與開元管理層打交道，2007年，當(dāng)時還在凱雷的江天一負(fù)責(zé)了凱雷對開元的投資，并且對整個團(tuán)隊有深刻的了解，“他們能夠靜下心來做產(chǎn)品和服務(wù)，又經(jīng)過幾十年的打磨，其運(yùn)營和創(chuàng)新能力位居國內(nèi)酒店前列。”
而且從收入和利潤來看，開元集團(tuán)已經(jīng)到了很大的規(guī)模，“Ocean link是專注于旅游出行領(lǐng)域的投資基金，酒店是該領(lǐng)域一個重要板塊，而酒店管理是我們非常喜歡的業(yè)態(tài)，從投資角度、市場空間來看，都是我們的投資重點(diǎn)。”江天一說。
值得注意的是，這次 開元酒店 管理公司的另一位戰(zhàn)略投資方，正是Ocean link的戰(zhàn)略合作伙伴——泛大西洋集團(tuán)，據(jù)金文杰介紹，泛大西洋集團(tuán)這次承接了凱雷所持 開元酒店 管理公司21%的股份。
Ocean link背后除了泛大西洋投資集團(tuán)外，也有攜程梁建章、鉑濤鄭南雁這些旅游酒店行業(yè)的大佬，以及原來在凱雷的張弛、江天一。金文杰坦言，他們的經(jīng)驗無疑能與開元傳統(tǒng)高星酒店運(yùn)營管理的經(jīng)驗形成很好的互補(bǔ)。
中端酒店大跨步
而在 開元酒店 的發(fā)展方向上，開元提出，2017在穩(wěn)健發(fā)展高星酒店的基礎(chǔ)上，著力發(fā)展中端酒店，并根據(jù)市場需求，積極建設(shè)中端酒店新品牌。根據(jù)既定規(guī)劃，集團(tuán)將為開元曼居酒店引入戰(zhàn)略投資，加快發(fā)展，最終拆分成獨(dú)立上市的子公司。
開元曼居酒店3.0
具體實(shí)施方面，開元將加大開元頤居、開元曼居等中端酒店品牌在全國的拓展，“目前中端酒店市場增長迅速，為順應(yīng)需求，我們計劃在未來4-5年內(nèi)，新增300家中端酒店。”金文杰說。
前兩年，開元曼居還處于試水階段，團(tuán)隊一直著力于產(chǎn)品研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)制定和團(tuán)隊建設(shè)，現(xiàn)在決定加大力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，用金文杰的話說，是已經(jīng)到了厚積薄發(fā)的階段。
江天一也談到，中端酒店，是酒店業(yè)下一個黃金十年里重要方向，前景看好，“ 開元酒店 一直定位中高端酒店，與眼下消費(fèi)升級的大環(huán)境契合，這也是我們決定投資的因素所在。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國的經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)達(dá)2萬家，假設(shè)有20%升級為中端酒店，就有4000家中端酒店，但現(xiàn)在的市場供應(yīng)，還遠(yuǎn)未達(dá)到這個規(guī)模。
此外，江天一還提到，資本市場偏好中端酒店的概念，這一點(diǎn)，已經(jīng)被華住的股價和財報所佐證，“鉑濤被錦江收購，也與其中端酒店的價值有關(guān)。”
中端酒店在過去兩年，已經(jīng)展現(xiàn)了它很強(qiáng)的市場價值，繼續(xù)往下走的空間還很大，很多國內(nèi)酒店集團(tuán)都瞄準(zhǔn)了這個市場，推出了全季、和頤、錦江都城、桔子酒店精選、維也納、亞朵等多個品牌。
國際酒店巨頭也在與國內(nèi)酒店集團(tuán)合作，積極拓展中國中端酒店市場，像華住代理了雅高的宜必思、鉑濤與希爾頓合作，推出了希爾頓歡朋，以及東呈與萬豪合作的萬楓，開業(yè)在即。
面對如此激烈的競爭，金文杰表示，中端酒店大家都在做，但是各有各的做法，各自有各自的優(yōu)勢和劣勢，“ 開元酒店 的優(yōu)勢就在于，幾十年來對中高端產(chǎn)品的認(rèn)知和服務(wù)提供上。”
“競爭的態(tài)勢，也會讓中端酒店市場在國內(nèi)迅速擴(kuò)大。”金文杰還指出，在消費(fèi)升級的大環(huán)境下，未來每年會有10-15%的經(jīng)濟(jì)型酒店客人，轉(zhuǎn)向中端酒店，這不僅是消費(fèi)者的需求在推動，業(yè)主也有升級的迫切需求。
發(fā)展速度遠(yuǎn)不夠
總體而言， 開元酒店 這幾年的發(fā)展速度并不算慢，但遠(yuǎn)不夠，很多市場價值和容量沒有被挖掘。“未來開元將通過規(guī)模擴(kuò)張，帶動整個運(yùn)營、人才和其它資源的同步發(fā)展。”金文杰說。
他還提到，過去開元高星酒店覆蓋的城市都以二、三線城市為主，“今年將重點(diǎn)布局省會城市、一線城市，繼續(xù)保持內(nèi)資高星級酒店的領(lǐng)跑地位。
在度假產(chǎn)品布局和研發(fā)上，開元將把之前的「大禹」、「寧波十七房」、「鹽官」等主題文化酒店統(tǒng)一到「開元觀堂」品牌下來。已經(jīng)在長興開業(yè)的「開元芳草地」，和整合后的「開元觀堂」，將成為 開元酒店 度假類產(chǎn)品旗下的兩個品牌。
金文杰透露，在度假品類上， 開元酒店 還將順應(yīng)全民度假、全域旅游的形勢，研發(fā)、推出更多創(chuàng)新的度假類產(chǎn)品。“目前在一線城市周邊，度假休閑類的酒店還不多，資本市場還在看，有哪些創(chuàng)新的產(chǎn)品能滿足這一需求。”江天一說。
“我們還計劃在今年內(nèi)成立一家酒店投資基金，在酒店、旅游領(lǐng)域做一些孵化工作。”金文杰說，“任何有好的創(chuàng)意、好的團(tuán)隊，想在酒店、旅游等上下游價值鏈中創(chuàng)業(yè)的年輕人，我們都會給予幫助。”
這其中將包括資金、人員的幫助，IT系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)資源的共享，金文杰還提到， 開元酒店 設(shè)立投資基金的目標(biāo)是，扶持這些創(chuàng)業(yè)項目成長起來，最終使他們成為開元的一部分。
不盲目國際化
被問及 開元酒店 國際化有著怎樣的策略和布局時，金文杰表示，“國際化確實(shí)是衡量一個酒店管理品牌的指標(biāo)，但我們不會為了國際化而國際化，還是要練好內(nèi)功。”
公開資料顯示，2013年開元集團(tuán)收購了位于德國法蘭克福的金郁金香飯店，2016年6月，法蘭克福開元名都大酒店開業(yè)， 開元酒店 品牌正式走出國門，踏上了國際化的道路。
不過后來，開元在酒店管理品牌國際化上著墨不多，主要還是收購海外優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)。2014年12月，收購法國波爾多璧蘿酒莊;2016年7月， 開元酒店 REIT以2.15億元收購荷蘭埃因霍溫假日酒店。
“目前 開元酒店 REITs的規(guī)模并不大，除非與一些大型機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，否則短期來看，不會有大的舉動，但會在全球范圍內(nèi)會買一兩家酒店資產(chǎn)，持續(xù)做下去。”金文杰說，“重資產(chǎn)業(yè)務(wù)是其次，我們最看重的還是酒店管理能夠逐步走向國際。”
但在酒店管理上，國內(nèi)主要酒店巨頭還處于“引進(jìn)來”的學(xué)習(xí)階段，金文杰坦言：“短期內(nèi)，國內(nèi)的酒店管理品牌也不見得在國際市場上的競爭力有多強(qiáng)，在對全球客人的認(rèn)知方面，不僅存在差距，還有文化差異。”
在國際化初期階段的當(dāng)下，金文杰表示，將考慮通過與有意進(jìn)入中國市場的國際酒店品牌，達(dá)成反向合作，來帶動開元的國際化進(jìn)程。
隨著中國出境游的迅猛發(fā)展，很多國際酒店品牌已經(jīng)感受到中國巨大市場的能量，特別是歐洲市場，還有不少百年以上的歷史品牌，以及不少新興的酒店品牌還沒有進(jìn)入中國市場。
開元將尋求與其合作，將各自品牌落地到對方所在市場，既能滿足這些國際品牌落地中國市場的需求，也實(shí)現(xiàn) 開元酒店 走向國外的目標(biāo)。
不過金文杰表示， 開元酒店 依舊會保持審慎、不盲從的態(tài)度，“ 開元酒店 落地國外市場，首選中國游客出境熱門、停留時間較長的目的地，而不是全面開花。”
針對開元集團(tuán)近期的資本動作 ，環(huán)球旅訊就 開元酒店 的中端酒店發(fā)展戰(zhàn)略、國際化布局等問題，采訪了開元旅業(yè)集團(tuán)副總裁、 開元酒店 管理公司董事長金文杰以及Ocean link董事合伙人江天一。
增持REITs以待后續(xù)
作為中國內(nèi)地首支酒店地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，開元產(chǎn)業(yè)信托(HK：01275)于2013年7月在香港聯(lián)交所主板上市。該支REITs除擁有內(nèi)地7家高星級酒店外，還擁有一家在荷蘭的假日酒店。
金文杰提到，香港REITs市場一直不溫不火，受投資人關(guān)注也不夠，比起美國、澳大利亞、新加坡的市場差很多，相比之下，美國REITs市場規(guī)模達(dá)1.5萬億美元。
而 開元酒店 REITs的規(guī)模并不算大，“加上整個市場狀況， 開元酒店 REITs的股價一直承受著下行壓力，定價和估值都偏低。”金文杰解釋道。
“單純從財務(wù)投資的角度來說， 開元酒店 REITs 8%的年化收益率，已經(jīng)很吸引人，而且凱雷亞洲二期基金10年期將至，一直在市場上尋找投資者接手，所以就決定增持。”金文杰說。
這次增持，也是出于優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)的考慮，為 開元酒店 REITs下一步有可能的資本運(yùn)作，做好準(zhǔn)備。我們看到，收購凱雷在 開元酒店 REITs中22.96%的股份后，浩豐國際在該REITs中股權(quán)占比已經(jīng)提升到56.11%。
關(guān)于此次開元母公司增持 開元酒店 REITs，江天一指出， 開元酒店 REITs規(guī)模偏小，還需吸納更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，把基本盤做大，提高收益率，把股價做上去。
目前， 開元酒店 板塊分重資產(chǎn)自持物業(yè)，和輕資產(chǎn)租賃管理，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)已通過REITs上市;輕資產(chǎn)板塊上，Ocean link等投資方，接手了凱雷在 開元酒店 管理公司37.95%的股權(quán)。金文杰表示，完成對凱雷股份的收購后，將有計劃地開展酒店管理公司的輕資產(chǎn)上市工作。
“開元的輕資產(chǎn)板塊(酒店管理公司)打算上市，就需要投資方有更多耐心，雖然凱雷基金到期，但也持有 開元酒店 管理公司股權(quán)近10年，算比較有耐心的資本，也推動了企業(yè)成長。”江天一說。
之所以決定接手凱雷在 開元酒店 管理公司持有的股份，江天一表示，很早就與開元管理層打交道，2007年，當(dāng)時還在凱雷的江天一負(fù)責(zé)了凱雷對開元的投資，并且對整個團(tuán)隊有深刻的了解，“他們能夠靜下心來做產(chǎn)品和服務(wù)，又經(jīng)過幾十年的打磨，其運(yùn)營和創(chuàng)新能力位居國內(nèi)酒店前列。”
而且從收入和利潤來看，開元集團(tuán)已經(jīng)到了很大的規(guī)模，“Ocean link是專注于旅游出行領(lǐng)域的投資基金，酒店是該領(lǐng)域一個重要板塊，而酒店管理是我們非常喜歡的業(yè)態(tài)，從投資角度、市場空間來看，都是我們的投資重點(diǎn)。”江天一說。
值得注意的是，這次 開元酒店 管理公司的另一位戰(zhàn)略投資方，正是Ocean link的戰(zhàn)略合作伙伴——泛大西洋集團(tuán)，據(jù)金文杰介紹，泛大西洋集團(tuán)這次承接了凱雷所持 開元酒店 管理公司21%的股份。
Ocean link背后除了泛大西洋投資集團(tuán)外，也有攜程梁建章、鉑濤鄭南雁這些旅游酒店行業(yè)的大佬，以及原來在凱雷的張弛、江天一。金文杰坦言，他們的經(jīng)驗無疑能與開元傳統(tǒng)高星酒店運(yùn)營管理的經(jīng)驗形成很好的互補(bǔ)。
中端酒店大跨步
而在 開元酒店 的發(fā)展方向上，開元提出，2017在穩(wěn)健發(fā)展高星酒店的基礎(chǔ)上，著力發(fā)展中端酒店，并根據(jù)市場需求，積極建設(shè)中端酒店新品牌。根據(jù)既定規(guī)劃，集團(tuán)將為開元曼居酒店引入戰(zhàn)略投資，加快發(fā)展，最終拆分成獨(dú)立上市的子公司。
開元曼居酒店3.0
具體實(shí)施方面，開元將加大開元頤居、開元曼居等中端酒店品牌在全國的拓展，“目前中端酒店市場增長迅速，為順應(yīng)需求，我們計劃在未來4-5年內(nèi)，新增300家中端酒店。”金文杰說。
前兩年，開元曼居還處于試水階段，團(tuán)隊一直著力于產(chǎn)品研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)制定和團(tuán)隊建設(shè)，現(xiàn)在決定加大力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，用金文杰的話說，是已經(jīng)到了厚積薄發(fā)的階段。
江天一也談到，中端酒店，是酒店業(yè)下一個黃金十年里重要方向，前景看好，“ 開元酒店 一直定位中高端酒店，與眼下消費(fèi)升級的大環(huán)境契合，這也是我們決定投資的因素所在。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國的經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)達(dá)2萬家，假設(shè)有20%升級為中端酒店，就有4000家中端酒店，但現(xiàn)在的市場供應(yīng)，還遠(yuǎn)未達(dá)到這個規(guī)模。
此外，江天一還提到，資本市場偏好中端酒店的概念，這一點(diǎn)，已經(jīng)被華住的股價和財報所佐證，“鉑濤被錦江收購，也與其中端酒店的價值有關(guān)。”
中端酒店在過去兩年，已經(jīng)展現(xiàn)了它很強(qiáng)的市場價值，繼續(xù)往下走的空間還很大，很多國內(nèi)酒店集團(tuán)都瞄準(zhǔn)了這個市場，推出了全季、和頤、錦江都城、桔子酒店精選、維也納、亞朵等多個品牌。
國際酒店巨頭也在與國內(nèi)酒店集團(tuán)合作，積極拓展中國中端酒店市場，像華住代理了雅高的宜必思、鉑濤與希爾頓合作，推出了希爾頓歡朋，以及東呈與萬豪合作的萬楓，開業(yè)在即。
面對如此激烈的競爭，金文杰表示，中端酒店大家都在做，但是各有各的做法，各自有各自的優(yōu)勢和劣勢，“ 開元酒店 的優(yōu)勢就在于，幾十年來對中高端產(chǎn)品的認(rèn)知和服務(wù)提供上。”
“競爭的態(tài)勢，也會讓中端酒店市場在國內(nèi)迅速擴(kuò)大。”金文杰還指出，在消費(fèi)升級的大環(huán)境下，未來每年會有10-15%的經(jīng)濟(jì)型酒店客人，轉(zhuǎn)向中端酒店，這不僅是消費(fèi)者的需求在推動，業(yè)主也有升級的迫切需求。
發(fā)展速度遠(yuǎn)不夠
總體而言， 開元酒店 這幾年的發(fā)展速度并不算慢，但遠(yuǎn)不夠，很多市場價值和容量沒有被挖掘。“未來開元將通過規(guī)模擴(kuò)張，帶動整個運(yùn)營、人才和其它資源的同步發(fā)展。”金文杰說。
他還提到，過去開元高星酒店覆蓋的城市都以二、三線城市為主，“今年將重點(diǎn)布局省會城市、一線城市，繼續(xù)保持內(nèi)資高星級酒店的領(lǐng)跑地位。
在度假產(chǎn)品布局和研發(fā)上，開元將把之前的「大禹」、「寧波十七房」、「鹽官」等主題文化酒店統(tǒng)一到「開元觀堂」品牌下來。已經(jīng)在長興開業(yè)的「開元芳草地」，和整合后的「開元觀堂」，將成為 開元酒店 度假類產(chǎn)品旗下的兩個品牌。
金文杰透露，在度假品類上， 開元酒店 還將順應(yīng)全民度假、全域旅游的形勢，研發(fā)、推出更多創(chuàng)新的度假類產(chǎn)品。“目前在一線城市周邊，度假休閑類的酒店還不多，資本市場還在看，有哪些創(chuàng)新的產(chǎn)品能滿足這一需求。”江天一說。
“我們還計劃在今年內(nèi)成立一家酒店投資基金，在酒店、旅游領(lǐng)域做一些孵化工作。”金文杰說，“任何有好的創(chuàng)意、好的團(tuán)隊，想在酒店、旅游等上下游價值鏈中創(chuàng)業(yè)的年輕人，我們都會給予幫助。”
這其中將包括資金、人員的幫助，IT系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)資源的共享，金文杰還提到， 開元酒店 設(shè)立投資基金的目標(biāo)是，扶持這些創(chuàng)業(yè)項目成長起來，最終使他們成為開元的一部分。
不盲目國際化
被問及 開元酒店 國際化有著怎樣的策略和布局時，金文杰表示，“國際化確實(shí)是衡量一個酒店管理品牌的指標(biāo)，但我們不會為了國際化而國際化，還是要練好內(nèi)功。”
公開資料顯示，2013年開元集團(tuán)收購了位于德國法蘭克福的金郁金香飯店，2016年6月，法蘭克福開元名都大酒店開業(yè)， 開元酒店 品牌正式走出國門，踏上了國際化的道路。
不過后來，開元在酒店管理品牌國際化上著墨不多，主要還是收購海外優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)。2014年12月，收購法國波爾多璧蘿酒莊;2016年7月， 開元酒店 REIT以2.15億元收購荷蘭埃因霍溫假日酒店。
“目前 開元酒店 REITs的規(guī)模并不大，除非與一些大型機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，否則短期來看，不會有大的舉動，但會在全球范圍內(nèi)會買一兩家酒店資產(chǎn)，持續(xù)做下去。”金文杰說，“重資產(chǎn)業(yè)務(wù)是其次，我們最看重的還是酒店管理能夠逐步走向國際。”
但在酒店管理上，國內(nèi)主要酒店巨頭還處于“引進(jìn)來”的學(xué)習(xí)階段，金文杰坦言：“短期內(nèi)，國內(nèi)的酒店管理品牌也不見得在國際市場上的競爭力有多強(qiáng)，在對全球客人的認(rèn)知方面，不僅存在差距，還有文化差異。”
在國際化初期階段的當(dāng)下，金文杰表示，將考慮通過與有意進(jìn)入中國市場的國際酒店品牌，達(dá)成反向合作，來帶動開元的國際化進(jìn)程。
隨著中國出境游的迅猛發(fā)展，很多國際酒店品牌已經(jīng)感受到中國巨大市場的能量，特別是歐洲市場，還有不少百年以上的歷史品牌，以及不少新興的酒店品牌還沒有進(jìn)入中國市場。
開元將尋求與其合作，將各自品牌落地到對方所在市場，既能滿足這些國際品牌落地中國市場的需求，也實(shí)現(xiàn) 開元酒店 走向國外的目標(biāo)。
不過金文杰表示， 開元酒店 依舊會保持審慎、不盲從的態(tài)度，“ 開元酒店 落地國外市場，首選中國游客出境熱門、停留時間較長的目的地，而不是全面開花。”
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