2017年一季度的樓市，調(diào)控愈緊，但大型房企均創(chuàng)造了有史以來的季度銷售新高，甚至超過了火爆的2016年首季。
4月5日晚間，龍頭房企 萬科 公告顯示，1-3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元，同比去年一季度的752億暴增近100%。
當(dāng)日，恒大、融創(chuàng)、綠城、世茂等房企亦公布首季銷售業(yè)績(jī)，均實(shí)現(xiàn)大幅增長。
在調(diào)控頻密的一季度，是什么讓房企的銷售不降反增？多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，一季度調(diào)控雖嚴(yán)，但市場(chǎng)中充斥著買漲不買跌的恐慌性心理，也有許多購房者擔(dān)心資格被限提前入市，導(dǎo)致需求大增。
而在房企這一面，如 萬科 、融創(chuàng)、中海外等對(duì)全年市場(chǎng)判斷并不樂觀，不排除在一季度和上半年加緊出貨；此外，房地產(chǎn)銷售存在滯后效應(yīng)，一季度數(shù)據(jù)部分反映的是去年年底的狀況。
自去年10月份進(jìn)入新一輪調(diào)控以來，各地樓市熱度不減，引得3月下旬開始調(diào)控史無前例地加碼，超過了2011年的力度。在這種高壓之下，疊加信貸收緊，一季度已至高位的樓市，或?qū)⒃诙径扔瓉硐滦小?br /> 一季度的樓市“怪象”
2016年四季度以來，已有40多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。億翰智庫根據(jù)調(diào)控力度不同將各城市進(jìn)行分類，其中北京、杭州、廈門等城市排在前列，調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。
以北京為例，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%－80%，幾乎完全“去杠桿”，投資性需求徹底被打壓。
更多三四線城市/縣級(jí)市也加入調(diào)控行列，如環(huán)京的香河、固安、涿州。部分城市還推出“限售”手段。比如廣州拿到房產(chǎn)證兩年后才能賣，該政策在過往調(diào)控中幾乎沒有出現(xiàn)過，目前已有青島、廣州、福州、杭州、廈門、北京出臺(tái)了“限售”。
然而在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，一季度主流房企仍然實(shí)現(xiàn)了逆天的銷售， 萬科 同比暴增100%并非個(gè)案。其他已公告業(yè)績(jī)的如融創(chuàng)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額455.0億元，同比增長81%；1-3月恒大累計(jì)合約銷售金額約1069.3億元，同比增長近50%。
另據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，碧桂園一季度銷售金額近1500億元，同比大增239%；新城、魯能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。
伴隨各家房企的銷售大增，2017年一季度，房企各梯隊(duì)門檻值也快速提高，TOP10門檻值同比增長超60%，達(dá)到331億元。
而在房企逆天銷售的背后，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越高，需求越猛的現(xiàn)象。一季度各大城市房?jī)r(jià)未見明顯下跌，甚至北京、廣州等地還在上漲，但購房需求卻愈發(fā)猛烈。
億翰智庫指出，一季度熱點(diǎn)城市供給有限，去化周期短，這些城市的房地產(chǎn)投資被認(rèn)為是價(jià)值投資，加之購房者“買漲不買跌”的投資心理，導(dǎo)致需求越來越猛。
這種現(xiàn)象在部分城市表現(xiàn)得更加明顯。以廣州為例，一向溫吞的廣州在今年一線城市中表現(xiàn)最為搶眼。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，廣州一手樓網(wǎng)簽成交28818套，同比上升28.79%；一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16863元/平方米，同比上漲6.97%。
這種態(tài)勢(shì)還在延續(xù)。上周（2017.03.27-2017.04.02）廣州全市共網(wǎng)簽一手住宅5893套，環(huán)比上升82.11%，成交均價(jià)17879元/平方米，環(huán)比上漲8.38%。
二季度或迎降溫
經(jīng)歷了一季度的狂歡之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在自發(fā)調(diào)整、以及調(diào)控加碼下開始逐漸改變，尤其是在調(diào)控最嚴(yán)的北京。
國信證券分析師余晶晶指出，從2017 年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積累計(jì)同比增長25.1%，主要得益于三、四線城市的銷售增長。而30 大中城市商品房成交面積持續(xù)負(fù)增長，1 月份同比-36.3%，2月份為-4%。
從歷史來看，三、四線城市的銷售和價(jià)格同比增長一般同步或者略滯后于一、二線城市。30 大中城市的銷量同比均在2016年3 月觸頂；一線城市和二線城市的價(jià)格同比分別在2016 年9 月和11 月觸頂，預(yù)計(jì)三、四線城市的增長也將在近期達(dá)到頂部。
開發(fā)商們對(duì)未來的判斷也趨于謹(jǐn)慎。在3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直言，他對(duì)接下來的市場(chǎng)非常悲觀。
而 萬科 總裁郁亮則預(yù)計(jì)，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。
也就是說，房?jī)r(jià)暴漲的可能性在減小，而房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相比以前在增加。 萬科 已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房?jī)r(jià)下跌。
從開發(fā)商的資金來源來看，2017年2月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比降至7%，去年全年為15.2%。自籌資金的比例從35%下降至30%，定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款的比重也分別下降了2-3個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重達(dá)到21.8%，是自2015年以來的最高點(diǎn)。
這也就是說，房地產(chǎn)各項(xiàng)資金來源增速都出現(xiàn)明顯下滑，仍然只能更多地依靠銀行貸款。
但是，國信證券指出，由于2017 年貨幣政策整體轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，M2 目標(biāo)增速由13%下調(diào)至12%，而政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格。
而作為開發(fā)商最為重要的資金來源之一，2017 年前兩個(gè)月，新增個(gè)人購房貸款占新增銀行貸款的比重也已經(jīng)下降至28%附近。該比例在2016年7月曾達(dá)到90%，11月和12月也分別達(dá)到62%和35%。
余晶晶認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金到位情況將會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)差，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將從二季度開始持續(xù)下行。
郁亮指出，房地產(chǎn)調(diào)控從原來的“兩限”到現(xiàn)在的“四限”，短時(shí)間對(duì)于控制房?jī)r(jià)過快上漲，建立一個(gè)合理預(yù)期是有效果的。
但長期來看，要穩(wěn)定熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，還是要靠增加供應(yīng)。和全國的情況不同，這些城市人口還在持續(xù)流入，新增需求依然旺盛。而且，這些城市增加供應(yīng)也是完全可能的。
4月5日晚間，龍頭房企 萬科 公告顯示，1-3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元，同比去年一季度的752億暴增近100%。
當(dāng)日，恒大、融創(chuàng)、綠城、世茂等房企亦公布首季銷售業(yè)績(jī)，均實(shí)現(xiàn)大幅增長。
在調(diào)控頻密的一季度，是什么讓房企的銷售不降反增？多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，一季度調(diào)控雖嚴(yán)，但市場(chǎng)中充斥著買漲不買跌的恐慌性心理，也有許多購房者擔(dān)心資格被限提前入市，導(dǎo)致需求大增。
而在房企這一面，如 萬科 、融創(chuàng)、中海外等對(duì)全年市場(chǎng)判斷并不樂觀，不排除在一季度和上半年加緊出貨；此外，房地產(chǎn)銷售存在滯后效應(yīng)，一季度數(shù)據(jù)部分反映的是去年年底的狀況。
自去年10月份進(jìn)入新一輪調(diào)控以來，各地樓市熱度不減，引得3月下旬開始調(diào)控史無前例地加碼，超過了2011年的力度。在這種高壓之下，疊加信貸收緊，一季度已至高位的樓市，或?qū)⒃诙径扔瓉硐滦小?br /> 一季度的樓市“怪象”
2016年四季度以來，已有40多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。億翰智庫根據(jù)調(diào)控力度不同將各城市進(jìn)行分類，其中北京、杭州、廈門等城市排在前列，調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。
以北京為例，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%－80%，幾乎完全“去杠桿”，投資性需求徹底被打壓。
更多三四線城市/縣級(jí)市也加入調(diào)控行列，如環(huán)京的香河、固安、涿州。部分城市還推出“限售”手段。比如廣州拿到房產(chǎn)證兩年后才能賣，該政策在過往調(diào)控中幾乎沒有出現(xiàn)過，目前已有青島、廣州、福州、杭州、廈門、北京出臺(tái)了“限售”。
然而在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，一季度主流房企仍然實(shí)現(xiàn)了逆天的銷售， 萬科 同比暴增100%并非個(gè)案。其他已公告業(yè)績(jī)的如融創(chuàng)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額455.0億元，同比增長81%；1-3月恒大累計(jì)合約銷售金額約1069.3億元，同比增長近50%。
另據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，碧桂園一季度銷售金額近1500億元，同比大增239%；新城、魯能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。
伴隨各家房企的銷售大增，2017年一季度，房企各梯隊(duì)門檻值也快速提高，TOP10門檻值同比增長超60%，達(dá)到331億元。
而在房企逆天銷售的背后，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越高，需求越猛的現(xiàn)象。一季度各大城市房?jī)r(jià)未見明顯下跌，甚至北京、廣州等地還在上漲，但購房需求卻愈發(fā)猛烈。
億翰智庫指出，一季度熱點(diǎn)城市供給有限，去化周期短，這些城市的房地產(chǎn)投資被認(rèn)為是價(jià)值投資，加之購房者“買漲不買跌”的投資心理，導(dǎo)致需求越來越猛。
這種現(xiàn)象在部分城市表現(xiàn)得更加明顯。以廣州為例，一向溫吞的廣州在今年一線城市中表現(xiàn)最為搶眼。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，廣州一手樓網(wǎng)簽成交28818套，同比上升28.79%；一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16863元/平方米，同比上漲6.97%。
這種態(tài)勢(shì)還在延續(xù)。上周（2017.03.27-2017.04.02）廣州全市共網(wǎng)簽一手住宅5893套，環(huán)比上升82.11%，成交均價(jià)17879元/平方米，環(huán)比上漲8.38%。
二季度或迎降溫
經(jīng)歷了一季度的狂歡之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在自發(fā)調(diào)整、以及調(diào)控加碼下開始逐漸改變，尤其是在調(diào)控最嚴(yán)的北京。
國信證券分析師余晶晶指出，從2017 年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積累計(jì)同比增長25.1%，主要得益于三、四線城市的銷售增長。而30 大中城市商品房成交面積持續(xù)負(fù)增長，1 月份同比-36.3%，2月份為-4%。
從歷史來看，三、四線城市的銷售和價(jià)格同比增長一般同步或者略滯后于一、二線城市。30 大中城市的銷量同比均在2016年3 月觸頂；一線城市和二線城市的價(jià)格同比分別在2016 年9 月和11 月觸頂，預(yù)計(jì)三、四線城市的增長也將在近期達(dá)到頂部。
開發(fā)商們對(duì)未來的判斷也趨于謹(jǐn)慎。在3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直言，他對(duì)接下來的市場(chǎng)非常悲觀。
而 萬科 總裁郁亮則預(yù)計(jì)，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。
也就是說，房?jī)r(jià)暴漲的可能性在減小，而房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相比以前在增加。 萬科 已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房?jī)r(jià)下跌。
從開發(fā)商的資金來源來看，2017年2月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比降至7%，去年全年為15.2%。自籌資金的比例從35%下降至30%，定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款的比重也分別下降了2-3個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重達(dá)到21.8%，是自2015年以來的最高點(diǎn)。
這也就是說，房地產(chǎn)各項(xiàng)資金來源增速都出現(xiàn)明顯下滑，仍然只能更多地依靠銀行貸款。
但是，國信證券指出，由于2017 年貨幣政策整體轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，M2 目標(biāo)增速由13%下調(diào)至12%，而政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格。
而作為開發(fā)商最為重要的資金來源之一，2017 年前兩個(gè)月，新增個(gè)人購房貸款占新增銀行貸款的比重也已經(jīng)下降至28%附近。該比例在2016年7月曾達(dá)到90%，11月和12月也分別達(dá)到62%和35%。
余晶晶認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金到位情況將會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)差，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將從二季度開始持續(xù)下行。
郁亮指出，房地產(chǎn)調(diào)控從原來的“兩限”到現(xiàn)在的“四限”，短時(shí)間對(duì)于控制房?jī)r(jià)過快上漲，建立一個(gè)合理預(yù)期是有效果的。
但長期來看，要穩(wěn)定熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，還是要靠增加供應(yīng)。和全國的情況不同，這些城市人口還在持續(xù)流入，新增需求依然旺盛。而且，這些城市增加供應(yīng)也是完全可能的。
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