2011年至2015年間，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，超過(guò)20座城市邁入“大商業(yè)地產(chǎn)”時(shí)代。南京自然也不例外，但有業(yè)內(nèi)人士卻表示，南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展雖然迅速，但純商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)卻相對(duì)滯后。事實(shí)是否是這樣呢？

與沈陽(yáng)相比，南京純商業(yè)物業(yè)體量不足

為了能直觀一點(diǎn)，世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨選擇了沈陽(yáng)來(lái)和南京對(duì)比。無(wú)論是常住人口總量，還是GDP，抑或城市規(guī)模，南京和沈陽(yáng)在很多方面都極為相似，但在純商業(yè)開(kāi)發(fā)層面，南京和沈陽(yáng)的差距非常大。“目前南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的全市總存量(含百貨)仍在200萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，而沈陽(yáng)純商業(yè)開(kāi)發(fā)的體量接近600萬(wàn)平方米，是南京的近三倍。”謝晨告訴記者。

戴德梁行一份商業(yè)研究報(bào)告也顯示，南京純商業(yè)開(kāi)發(fā)尤其是零售業(yè)的發(fā)展較為緩慢，目前南京商業(yè)市場(chǎng)仍然處于由現(xiàn)代百貨、購(gòu)物中心向城市綜合體過(guò)渡的階段，從1995年到2014年這20年左右的時(shí)間內(nèi)，南京純商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度年均不到15萬(wàn)平方米。

商圈單極化，部分區(qū)域缺乏商業(yè)中心

然而，在現(xiàn)有的南京純商業(yè)地產(chǎn)體量中仍存在局部過(guò)熱現(xiàn)象，部分區(qū)域缺乏商業(yè)中心。“六合一百多萬(wàn)人，沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物中心，雨花臺(tái)區(qū)只開(kāi)了一個(gè)購(gòu)物中心，浦口區(qū)也只有弘陽(yáng)廣場(chǎng)一個(gè)購(gòu)物中心，江寧100多萬(wàn)人，也只有兩個(gè)購(gòu)物中心，還有兩個(gè)新區(qū)，沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物中心，而新街口商圈還在持續(xù)走熱。”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員李紹明表示。

李紹明的擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理，戴德梁行的一份商業(yè)報(bào)告中也明確提出了仙林、城北、城東商業(yè)中心缺乏的事實(shí)，“南京的商業(yè)很發(fā)達(dá)，很多購(gòu)物中心在全國(guó)都有積極的影響力，但不可忽視的是，南京商業(yè)布局也不夠合理，新街口單極化商圈較為突出。”

金石代理機(jī)構(gòu)一位從事商業(yè)地產(chǎn)的資深營(yíng)銷(xiāo)人員的觀點(diǎn)頗具代表性：“南京人傳統(tǒng)保守的消費(fèi)心態(tài)，和城市布局尤其是人口分布不均勻，加上整體商業(yè)開(kāi)發(fā)氛圍不足，讓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不溫不火。”

城北、仙林多個(gè)商業(yè)綜合體已在補(bǔ)貨

值得關(guān)注的是，城北、仙林一些區(qū)域的純商業(yè)物業(yè)有所起色。

今年南京有10多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目相繼或即將開(kāi)業(yè)，其中，城東的森林摩爾、仙林商業(yè)仙鶴新天地的開(kāi)業(yè)以及未來(lái)的富力水街坊等稍稍彌補(bǔ)了城東地區(qū)純商業(yè)物業(yè)的缺失。

而一直處于純商業(yè)物業(yè)“缺貨”狀態(tài)的城北板塊，正在建設(shè)一座大型商業(yè)綜合體，位于城北紅山路的常發(fā)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2015年底開(kāi)業(yè)，是目前城北板塊鐵北地區(qū)唯一的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目將擁有大型購(gòu)物中心和景觀生態(tài)辦公樓，此外，招商地產(chǎn)以11.89億元總價(jià)拍下的邁皋橋G16地塊也將被打造成一座商業(yè)綜合體。

東恒置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)人唐先生表示：“南京的副城商業(yè)中心正在崛起，呈現(xiàn)多點(diǎn)發(fā)展的局面。新街口一家獨(dú)大的局面短期內(nèi)還難以改變，但值得關(guān)注的是，其他區(qū)域的純商業(yè)物業(yè)雖然開(kāi)業(yè)速度緩慢，但一旦開(kāi)業(yè)，將有力地推動(dòng)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和提檔升級(jí)。”