既然投資回報(bào)率的計(jì)算無(wú)定數(shù)，那么，投資者依據(jù)開(kāi)發(fā)商打出的投資回報(bào)率來(lái)進(jìn)行投資將是一件很危險(xiǎn)的事情。
那么應(yīng)該如何投資商鋪？投資商鋪要注意什么問(wèn)題，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？專業(yè)人士建議，投資商鋪應(yīng)把握城市發(fā)展方向、地段、物業(yè)形態(tài)等重要原則，以最大限度規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
要注重升值潛力
成熟的核心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，商鋪?zhàn)饨鹨话爿^高。不過(guò)，這些區(qū)域商鋪流通速度慢，且售價(jià)高，缺乏成長(zhǎng)性。
相比較而言，潛力區(qū)域是不錯(cuò)的選擇。比如新興小區(qū)，一般較低，而且投資潛力大，可以隨著同小區(qū)住宅價(jià)格的上升而上升。例如世紀(jì)城商鋪，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)八千元左右就可以買(mǎi)到，三年時(shí)間，已經(jīng)翻了一倍多，在兩萬(wàn)元左右了。
要注意地段環(huán)境
地段決定商鋪價(jià)值，商鋪與住宅的區(qū)別在于商鋪是純投資性質(zhì)，業(yè)主需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而經(jīng)營(yíng)依賴于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍，比如消費(fèi)水平及消費(fèi)觀念等。良好的地段容易聚集人氣，形成集中的消費(fèi)圈，例如噴水池、大西門(mén)，大南門(mén)等，形成了具有一定輻射范圍的消費(fèi)圈，區(qū)域商鋪價(jià)值也就得到充分體現(xiàn)，像噴水池附近的商鋪價(jià)格位居全市最高。
要考慮交通條件
“路通財(cái)通”，交通便利，人流量大，才能帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)多關(guān)注商鋪門(mén)前道路是否匯集多條公交線路，也即是說(shuō)，臨街商鋪的道路要流動(dòng)起來(lái)。
要關(guān)注四周物業(yè)
事實(shí)證明一些商業(yè)巨頭的進(jìn)駐將直接影響所在商圈的成熟速度，選擇靠近大型商場(chǎng)和餐飲、休閑、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)集中的地方買(mǎi)鋪，更容易帶動(dòng)商業(yè)氣氛。也正是為何貴陽(yáng)不少有些規(guī)模的商鋪都會(huì)引進(jìn)一些品牌大商家進(jìn)入，以此拉動(dòng)商鋪銷售。
要看準(zhǔn)業(yè)態(tài)
按照城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，人均收入較低時(shí)，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)、地?cái)偵特湠橹鳌ｋS著人均收入的增加，購(gòu)買(mǎi)力提升，商業(yè)業(yè)態(tài)以超市、百貨商場(chǎng)為主；隨著人均收入和商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)將以體驗(yàn)式商業(yè)和綜合性購(gòu)物中心為主。
商鋪是否統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)
從目前貴陽(yáng)銷售的商鋪情況看，為了很快地實(shí)現(xiàn)資金回籠，開(kāi)發(fā)商多將商鋪直接銷售，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)家自己承擔(dān)，這樣一樣，購(gòu)買(mǎi)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。通常情況下，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，將直接決定商鋪能否升值贏利。這種統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式也被一些高檔商業(yè)街所借鑒，從而更有利于獲取穩(wěn)定的出租回報(bào)。
關(guān)注細(xì)節(jié)
不是所有好地段的商鋪都能租出去，或者租金都是一個(gè)水平，這就要看商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)。在這一點(diǎn)上，主要考慮面寬跟進(jìn)深的比例。一般來(lái)說(shuō)面寬與進(jìn)深比例為6：4較為理想、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等需要過(guò)關(guān)，才能保證使用時(shí)方便合理。
還有就是配套。良好的配套能節(jié)省很多養(yǎng)護(hù)成本與精力，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營(yíng)效果。
需要提醒的是，售后包租被國(guó)家明文禁止，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)切不可輕信。據(jù)了解，一般售后包租承諾的租金回報(bào)都相當(dāng)高，售價(jià)也相對(duì)高，但如果經(jīng)營(yíng)不善，承諾無(wú)法兌現(xiàn)，業(yè)主的投資可能血本無(wú)歸。
那么應(yīng)該如何投資商鋪？投資商鋪要注意什么問(wèn)題，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？專業(yè)人士建議，投資商鋪應(yīng)把握城市發(fā)展方向、地段、物業(yè)形態(tài)等重要原則，以最大限度規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
要注重升值潛力
成熟的核心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，商鋪?zhàn)饨鹨话爿^高。不過(guò)，這些區(qū)域商鋪流通速度慢，且售價(jià)高，缺乏成長(zhǎng)性。
相比較而言，潛力區(qū)域是不錯(cuò)的選擇。比如新興小區(qū)，一般較低，而且投資潛力大，可以隨著同小區(qū)住宅價(jià)格的上升而上升。例如世紀(jì)城商鋪，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)八千元左右就可以買(mǎi)到，三年時(shí)間，已經(jīng)翻了一倍多，在兩萬(wàn)元左右了。
要注意地段環(huán)境
地段決定商鋪價(jià)值，商鋪與住宅的區(qū)別在于商鋪是純投資性質(zhì)，業(yè)主需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而經(jīng)營(yíng)依賴于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍，比如消費(fèi)水平及消費(fèi)觀念等。良好的地段容易聚集人氣，形成集中的消費(fèi)圈，例如噴水池、大西門(mén)，大南門(mén)等，形成了具有一定輻射范圍的消費(fèi)圈，區(qū)域商鋪價(jià)值也就得到充分體現(xiàn)，像噴水池附近的商鋪價(jià)格位居全市最高。
要考慮交通條件
“路通財(cái)通”，交通便利，人流量大，才能帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)多關(guān)注商鋪門(mén)前道路是否匯集多條公交線路，也即是說(shuō)，臨街商鋪的道路要流動(dòng)起來(lái)。
要關(guān)注四周物業(yè)
事實(shí)證明一些商業(yè)巨頭的進(jìn)駐將直接影響所在商圈的成熟速度，選擇靠近大型商場(chǎng)和餐飲、休閑、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)集中的地方買(mǎi)鋪，更容易帶動(dòng)商業(yè)氣氛。也正是為何貴陽(yáng)不少有些規(guī)模的商鋪都會(huì)引進(jìn)一些品牌大商家進(jìn)入，以此拉動(dòng)商鋪銷售。
要看準(zhǔn)業(yè)態(tài)
按照城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，人均收入較低時(shí)，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)、地?cái)偵特湠橹鳌ｋS著人均收入的增加，購(gòu)買(mǎi)力提升，商業(yè)業(yè)態(tài)以超市、百貨商場(chǎng)為主；隨著人均收入和商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)將以體驗(yàn)式商業(yè)和綜合性購(gòu)物中心為主。
商鋪是否統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)
從目前貴陽(yáng)銷售的商鋪情況看，為了很快地實(shí)現(xiàn)資金回籠，開(kāi)發(fā)商多將商鋪直接銷售，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)家自己承擔(dān)，這樣一樣，購(gòu)買(mǎi)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。通常情況下，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，將直接決定商鋪能否升值贏利。這種統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式也被一些高檔商業(yè)街所借鑒，從而更有利于獲取穩(wěn)定的出租回報(bào)。
關(guān)注細(xì)節(jié)
不是所有好地段的商鋪都能租出去，或者租金都是一個(gè)水平，這就要看商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)。在這一點(diǎn)上，主要考慮面寬跟進(jìn)深的比例。一般來(lái)說(shuō)面寬與進(jìn)深比例為6：4較為理想、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等需要過(guò)關(guān)，才能保證使用時(shí)方便合理。
還有就是配套。良好的配套能節(jié)省很多養(yǎng)護(hù)成本與精力，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營(yíng)效果。
需要提醒的是，售后包租被國(guó)家明文禁止，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)切不可輕信。據(jù)了解，一般售后包租承諾的租金回報(bào)都相當(dāng)高，售價(jià)也相對(duì)高，但如果經(jīng)營(yíng)不善，承諾無(wú)法兌現(xiàn)，業(yè)主的投資可能血本無(wú)歸。
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本文來(lái)源： 貴陽(yáng)商鋪投資七個(gè)原則
